MEDIA PENILAIAN

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.

Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real properti atau Penilaian real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari segi fisik-geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-prinsip terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun dan kapanpun.

Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.

Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.
Apapun konsep yang dimiliki oleh masing-masing disiplin ilmu mengenai tanah, namun secara universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya atribut-atribut yang melekat terhadap tanah, yakni bahwa:
• Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (unique).
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (immobile).
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable).
• Persediaaan tanah terbatas (finite).
• Tanah berguna untuk manusia (useful).

Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat terhadap tanah tersebut sebagai dasar nilai real estat.

A. AGEN PRODUKSI

Didalam dunia nilai dan Penilaian telah lama dikenal adanya empat agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah keseluruhan nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan oleh agen-agen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:

a. Tenaga kerja (labor).
b. Koordinasi (coordination).
c. Modal (capital).
d. Tanah (land).

Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari-hari. Sesuai dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyek-proyek pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar.

Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang mengikutsertakan agen-agen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya , kordinasi melibatkan perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum; penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses. Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatan-perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut dibedakan.

Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata-kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam pekerjaan Penilaian, modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal yang dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang Penilai mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’ (cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.

Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka sisanya merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut.

Nilai maksimum diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best use).

Untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik atas sebidang tanah yang berarti memiliki nilai pasar tanah potensial, seorang Penilai harus memahami dan meneliti kemungkinan serta mempertimbangkan pengaruh-pengaruh yang diakibatkan oleh empat faktor , yakni :

1. Faktor Fisik
 Lokasi.
 Karakteristik lingkungan.
 Topographi.
 Ukuran dan bentuk lahan.
 Permukaan tanah dan tingkat kesuburan.
 Drainase.
 Pelayanan Umum.

2. Faktor Ekonomi
 Kesempatan kerja.
 Kondisi usaha.
 Ketersediaan tanah lainnya.
 Tingkat harga pada umumnya.
 Kersediaan dana pinjaman.
 Tingkat beban pajak.
 Sumber daya alam.

3. Faktor Pemerintah
 Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah.
 Kualitas sekolah.
 Perencanaan Kota dan Peruntukkannya.
 Perizinan Bangunan.
 Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.

4. Faktor Sosial
 Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk.
 Tingkat kriminalitas.
 Fasilitas kesehatan.
 Kesempatan rekreasi.

Keempat faktor diatas merupakan faktor-faktor umum yang berpengaruh dalam pekerjaan Penilaian yang harus dipertimbangkan. Keadaan spesifik yang penting yang berhubungan dengan properti yang dinilai, dalam kenyataanya sangat bervariasi. Seorang pembeli rumah tinggal yang prospektif, mungkin lebih mempertinbangkan keberadaan dan kedekatannya dengan sekolah, taman dan tempat rekreasi, sementara pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.

Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalulintas, trasportasi umum dan lahan parkir. Didaerah pedesaan , pertimbangan utama pembeli adalah tingkat kesuburan tanah dan kemampuan produksi, topographi, dapat atau tidaknya perolehan pengairan atau irigasi, dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam hal ini , seorang Penilai tidak akan dapat mempertimbangkan semua hal yang berpengaruh terhadap keputusan pembelian real estat, namun ia harus jeli terhadap keadaan ekonomi secara umum dan kecenderungan demograpik serta potensi dan dampaknya terhadap nilai properti setempat.

B. FAKTOR-FAKTOR YANG MENENTUKAN NILAI

Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai apabila memiliki empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.
 Keinginan (Desire).
 Kegunaan (Utility).
 Kelangkaan (Scarcity).
 Dapat dipindah tangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Transferability and Effective Purchasing Power).

Secara matematis dapat diformulasikan sebagai

V= f (D,U,S,T)
Dimana :
 D untuk Demand and Desire.
 U untuk Utility.
 S untuk Scarcity.
 T untuk Transferability.

1. Keinginan (Desire)

Untuk sesuatu obyek memberi konstribusi pada nilainya, adanya kebutuhan untuk memiliki/mendapatkannya. Keinginan ini tidak cukup untuk menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu sifat yang terkandung dalam obyek itu sendiri.

Kalau konsep ini benar maka roti secara intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu terbatas. Jika tukang roti memproduksi roti dua kali lebih banyak daripada yang diperlukan untuk memuaskan semua rasa lapar yang normal, maka setengah daripada roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.

2. Kegunaan (Utility)

Adalah kemampuan untuk memuaskan suatu kebutuhan atau keinginan manusia, kegunaan umumnya tergantung pada penggunaan obyek tetapi kegunaan mencakup lebih dari penggunaannya saja. Suatu obyek yang berguna (pada saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu yang berbeda. Misalnya roti mempunyai kegunaan yang besar bagi orang yang sedang lapar, tetapi mempunyai kegunaan yang kecil atau tidak mempunyai kegunaan bagi orang yang tidak lapar.

3. Kelangkaan (Scarcity)

Adalah terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang. Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai kegunaan dan kelangkaan. Tidak ada suatu obyek yang dapat mempunyai nilai, kecuali pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.

4. Dapat Dipindah Tangankan Dan Daya Beli Yang Efektif (Effective Purchasing Power)

Adalah kemampuan keuangan dari pembeli untuk mendapatkan/ memperoleh suatu barang. Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan kelangkaan namun sesuai dengan regulasi yang ada, maka daya beli yang efektif harus dipunyai supaya obyek tersebut mempunyai nilai. Daya beli atau kemampuan untuk berpartisipasi dalam pasar, memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.

C. PENILAIAN

The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The Act or Process of Estimating Value* atau diterjemahkan sebagai Proses Menghitung/ Mengestimasikan Nilai Suatu Properti.

Menurut kamus Webster, Penilaian dimaksudkan sebagai:
“an estimated value set upon property“,
sementara FIRREA mendefinisikan sebagai:
“a written statement used in connection with federally related transaction that is independently and impartially prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of an adequately described property as of a specific date, supported by presentation and analysis of relevant market information”.

Penilaian juga didefinisikan oleh USPAP (United State):
“The act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related functions; e.q.:appraisal practice, appraisal services.”

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai Penilaian atau penaksiran, demikian juga Valuations diartikan sebagai Penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisals dan Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).

Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi diatas, yang dapat digaris bawahi mengenai Penilaian adalah:
 Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment).
 Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value).
 Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date).
 Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relevan market information).

Jadi Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu Penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan objektifitas si Penilai (valuer/appraiser).

Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang Penilai sulit untuk menghindari subjektifitasnya. Karenanya , untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan memenimalkan subjektifitasnya, seorang Penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.

1.Mengapa Penilai Diperlukan ?

Sebelum lebih jauh membahas Penilaian secara luas, ada baiknya terlebih dahulu mengetahui jawaban mengapa seorang Penilai real estat diperlukan jasanya. Jasa Penilai diperlukan karena berbagai alasan baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun pengalaman praktek dilapangan, namun yang mendasar adalah karena diperlukannya keahlian yang cakap untuk mengumpulkan, memilih dan menganalisis informasi yang tersedia dipasar real estat. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas barang dan jasa yang tersedia di pasar. Perbedaan level informasi ini mendorong para peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional.

Dalam di bawah dapat dilihat bahwa untuk barang keperluan sehari-hari yang banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket, informasi harga kebutuhan tersedia dan bebas diperoleh. Untuk membeli pakaian merk Arrow misalnya, seseorang tidak perlu meminta jasa seorang Penilai untuk mengetahui berapa harganya sekalipun lokasi tempat belanja berbeda, karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan mudah diperoleh oleh siapapun.

Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia sangat rendah. Barang-barang yang persediaannya sangat langka, seperti batu permata, model-model perhiasan tertentu, lukisan, barang antik yang jarang diproduksi masal, informasi harga atas barang-barang tersebut sangat rendah atau bahkan tidak tersedia sama sekali. Contohnya adalah lukisan Bunga Matahari karya Van Gogh merupakan lukisan satu-satunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Untuk megetahui nilai atau harga lukisan ini, orang hanya menduga-duga saja.

2.Jenis Properti

Untuk profesi Penilai kata “properti” akan sangat banyak ditemui. Namun dalam pelaksanaan proses Penilaian , seorang Penilaian terlebih dahulu akan mengidentifikasi properti “macam” apa yang akan dinilai, sehingga tujuan, definisi nilai dan metoda atau pendekatan Penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya.

Dalam dunia Penilaian properti dapat dibagi dalam :

a.Properti Riil (Real Property), properti ril ini diketahui dalam bentuk tanah, bangunan dan saran pelengkapnya, atau lebih dikenal dengan Real Estate, properti ini juga dikenal dengan Realty.

b.Properti Personal (Personal Property) atau Personalty, properti jenis ini terdiri dari :

 Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang inventaris dll.

Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.

Dari tipe atau jenis properti yang dikenal seperti diatas sangat beragam, maka Penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multi-disiplin ilmu.

Seorang Penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai Teknik (Engineering), Manajemen Keuangan, Manajemen Properti, Manajemen Pemasaran, Property Marketing, Ekonomi Real Estate, Akuntansi, Hukum Pertanahan, Hukum Pranata Pembangunan, Perpajakan, Keuangan dan Akuntansi Real Estate, Metode Kuantitatif, Statistika dan Teknik Penilaian .

Karena tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacam-macam, maka Penilaian telah menjadi suatu usaha bersama oleh beberapa Profesional/Penilai. Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli Real Estate adalah Penilai Tanah dan Penilai Bangunan, sedang Penilai yang berkaitan dengan lndustri disebut Penilai Mesin dan Peralatannya.

Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses, metode dan prinsip-prinsip Penilaian dalam suatu kegiatan Penilaian maka terlebih dahulu perlu diketahui beberapa istilah, pengertian dan faktor-faktor yang mempengaruhi/ menciptakan nilai yang sering digunakan antara lain :

a. Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud maupun tidak berwujud serta surat berharga berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip Penilaian yang berlaku, jadi Penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai. Istilah Appraisal dalam pengertian Penilaian atau penaksiran lebih banyak digunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealth-nya.

b. Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan Penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika Penilai serta ketentuan-ketentuan lain yang telah ditetapkan. Dilihat dari tipe harta tetap yang dinilai terdiri dari banyak tipe, maka dapat disimpulkan bahwa seorang Penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai tehnik (engineering), keuangan, akuntansi, hukum, perpajakan, riset dan prinsip-prinsip Penilaian. Oleh karena sulit sekali atau hampir tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacam-macam, maka Penilaian memerlukan informasi dan pendapat dari beberapa jenis profesi termasuk Penilai. Jenis Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli real estate dan pekerjaan Penilai PBB adalah Penilai tanah dan Penilai bangunan.

c. Proses Penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang Penilai untuk menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini Penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

d. Laporan Penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan/estimasi atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisis perhitungan dan opini Penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu Penilaian, dapat berupa : Laporan Singkat (Short Form Report) dan Laporan Lengkap (Narrative Report).

3. Pengertian Nilai Biaya Dan Harga

Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang Penilaian karena sering dan mudah sekali tertukar mengingat wujud pengungkapannya untuk figur suatu objek dalam mata uang. Definisi Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu properti. Biaya=biaya material+biaya perijinan+upah pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya tidak langsung lain-lainnya. Definisi Harga adalah sejumlah uang yang disepakati dalam karena suatu transaksi atau pertukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan.

Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar

Definisi Nilai pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua hak atas harapan keuntungan yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud yang timbul karena pemilikan suatu properti. Dalam suatu Penilaian, seorang Penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut.

Dalam beberapa hal yang membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama. Nilai bukanlah karakter dari suatu properti itu sendiri, namun ia tergantung dari kehendak manusia. Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang, sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut :

Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.