MEDIA PENILAIAN

Landasan dari teori nilai dan praktek Penilai adalah bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.

Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan properti dan nilai properti adalah bahwa sebelum Penilai dapat memperkirakan nilia properti, ia harus membuat asumsi tentang penggunaan properti yang diharapkan.

Bila subyek properti adalah tanah kosong (atau dianggap kosong) Penilaian didasarkan pada penggunaan properti yang diharapkan. Bila subyek properti telah meningkat, penentuan dibuat berlanjut, atau apakah pemnfaatan-pemanfaatan akan dibongkar dan letaknya dibangun kembali.

A. KRITERIA ANALISIS PENGGUNAAN TERINGGI DAN TERBAIK

Penggunaan properti yang diharapkan, bila tanah kosong atau yang digunakan dengan baik harus memenuhi 4 kriteria:
 Diijinkan secaralegal.
 Memungkinkan secara fisik.
 Layak Secara finansial.
 Produktif secara maksimal.

1. Diijinkan Secara Legal

Hambatan-hambatan legal dapat berupa swasta atau pememrintah. Zoning (penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.
Bila perubahan penentuan wilayah yang akan mempengaruhi nilai nampak terancam, perubahan itu akan dilukiskan dalam analisis dan ini akan jelas dinyatakan dalam laporan Penilaian.

Hambatan-hambatan privat sama pentingnya. Satu properti dihambat oleh penyewaan jangka panjang atau kontrak yang tidak mengijinkan penggunaan tertentu yang mungkin memiliki penggunaan yang tertinggi dan terbaik berbeda, dan sehingga nilai berbeda, dariapda properti yang identik secara fisik tanpa hambatan semacam itu.

2. Memungkinkan Secara Fisik

Secara fisik mungkin penggunaan tertentu dapat dirintangi oleh karakteristik-karakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi hal-hal semacam itu sebagai kemampuan dasar untuk mendukung bangunan dan biaya pemanfaatan dan pondasi konstruksi.

3. Layak Secara finansial

Dimungkinkan secara finansial, pada gilirannya akan mendorong dan terkait dengan kriteria keempat dan terakhir yaitu produktivitas maksimal.

4. Produktivitas Maksimal

Ada 3 Ketentuan pokok tentang interprestasi produktif maximal.

a. Premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah konsep penentu yang berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah tunggal, penggunaan khusus yang memaksimalkan nilai tanah. Premis penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran.

b. Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan dimana nilai pasar menggambarkan nilai penggunaan (rata-rata yang termuat) dari rangkaian representatif penggunaan yang dapat dikerjakan.

c. Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.

Ini berbeda dari penggunaan tertinggi dan terbaik dimana tidak menganggap penggunaan yang sangat mungkin adalah nilai uang memaksimalkan penggunaan.

Pembahasan berikut dibagi menjadi dua bagian, Penilaian tanah kosong dan Penilaian properti yang telah digunakan. Untuk tiap bagian, kriteria produktif maksimal akan dibahas dan dibandingkan.

B. PENILAIAN TANAH KOSONG

Premis penggunaan terbaik dan tertinggi dimulai dengan premis penggunaan tertinggi dan terbaik dari nilai pasar. Proses estimasi/penaksiran nilai tanah dengan premis penggunaan terbaik dan tertinggi sama dengan yang digunakan untuk menggambarkan bagaimana aksebilitas mempengaruhi nilai tanah. Langkah pertama, Penilai/estimator “membatasi/scope” atau “memeriksa/screen” pasar untuk menghapus penggunaan yang jelas tidak tepat. Ini meninggalkan angka-angka yang dapat diatur dari penggunaan kompetitif dan dapat dikerjakan. Misalkan pembatasan menghasilkan tiga potensi penggunaan untuk letak tanah kosong.

Untuk ketiga penggunaan potensial tersebut, diidentifikasi kemungkinan-kemungkinan biaya pembangunannya, income yang diharapkannya, tingkat pengembalian yang diharapkannya, dan nilai-nilai tanah yang dihasilkan. Dalam contoh ini, premis penggunaan terbaik dan tertinggi menganggap bahwa penawaran kompetitif akan mendorong harga pasar hingga $ 500.000, dan tanah terletak pada daerah peruntukkan dan akan dikembangkan sebagai toko eceran. Dalam pengertian Penilaian/penaksiran, $ 500.000 diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.

1. Bila Ada Properti Yang Dapat Diperbandingkan

Analisis selengkapnya seperti ditunjukkan di atas tidak selalu penting. Bila penggunaan terbaik dan tertinggi merupakan hal yang nyata/faktual, seperti bila penentuan wilayah secara efektif menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik, dan ada penjualan properti yang dapat diperbandingkan, harga-harga yang diperoleh dapat digunakan untuk memperkirakan langsung nilai properti subjek. Hal ini biasanya banyak terjadi pada pasar perumahan.

2. Premis Penggunaan Yang Tertinggi Dan Terbaik

Satu alternatif pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah bahwa nilai berdasar pada nilai yang diharapkan dari serangkaian representatif penggunaan yang dapat dikerjakan. Ini merupakan pendekatan kemungkinan yang mengenali bahwa perolehan harga pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.

3. Bila Ada Properti Yang Cukup Dapat Diperbandingkan

Ketika pembatasan ditentukan, serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan dapat ditentukan bila transaksi sebelumnya dinyatakan dapat dibandingkan. Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan langsung. Di lain pihak “nilai yang diharapkan dari serangkaian penggunaan yang dapat di lakukan” premis memberi Penilai dengan basis yang lebih dapat diatur untuk pemilihan yang dapat dipertimbangkan. Dari persfektif ini Penilai dapat merujuk pada penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan.

4. Bila Properti Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan

Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti subjek tidak dapat disesuaikan dengan penjualan terakhir analisis sisa tanah yang lebih mendasar harus dilakukan. Ini memerlukan nilai tanah diperkirakan untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan, seperti pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi. Ini dapat melibatkan pengurangan arus kas atau dalam kasusu dimana perincian tersebut tidak sesuai secara ekonomi, income tahun pertama dapat dikapitalisasi. Dalam suatu kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada poin ini bila penggunaan terbaik dan tertinggi adalah pesimis, analisis akan berakhir.

Nilai pasar akan merupakan nilai maksimum yang dinyatakan dengan nilai-nilai. Kemudian perhatikan, bahwa penggunaan terbaik dan tertinggi adalah kasus khusus penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Premis nilai yang diharapkan bagaimanapun mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiap-tiap penggunaan yang dapat dikerjakan. Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilai-nilai tanah individu dan hasilnya adalah nilai letak yang diharapkan. Penggunaan ini akan memberi beban 100% atau mendekati.

Misal pembatasan awal Penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan kompetitif untuk letak tanah kosong yaitu: (1) Bangunan kantor, (2) Gudang kecil dan (3) bangunan “flex-space”, yang dapat disesuaikan untuk gudang, pencahayaan manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa.

Langkah pertama adalah mencari penjualan tanah yang memiliki serangkaian penggunaan yang mungkin sama. Langkah ini untuk menentukan range nilai-nilai tanah yang ditentukan untuk masing-masing penggunaan yang dapat dikerjakan berdasarkan distribusi pendapatannya beserta resiko-resiko. Penilai kemudian menentukan kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar.

Contoh harga penjualan yang diharapkan adalah $ 540.000, yang rata-rata dibebani oleh nilai-nilai sisa tanah dari 3 penggunaan. Penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah mungkin. Ada 20 % kemungkinan kantor, 30 % kemungkinan gudang dan 50 % kemungkinan flex-space. Sebaliknya, kriteria penggunaan terbaik dan tertinggi akan menghasilkan nilai yang diperkirakan dari $ 700.000 berdasarkan 20 % kemungkinan dimana pengguna flex-space yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran semacam itu.

RANGKUMAN

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, Penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk kelas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan.

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para Penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang Penilaian antara lain ekonomi, teknik, keuangan, dan demografi.

pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge-Trend saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan sangat bervariasi.

Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumber-sumber pendapatan Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumber-sumber keuangan yang dapat menjadi andalan daerah.

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.

Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.

Langkah pertama dalam proses Penilaian adalah memberikan gambaran tentang tugas Penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal Penilaian, identifikasi pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.

Landasan dari teori nilai dan praktek Penilai adalah bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.