MEDIA PENILAIAN

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para Penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang Penilaian adalah :
 Ilmu Ekonomi.
 Ilmu Teknik.
 Ilmu Hukum.

A. KAITAN PENILAIAN DENGAN ILMU EKONOMI

Konsep nilai merupakan konsep ekonomi (bukan fisik ataupuin legal). Sehingga Penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro saja yang diperlukan untuk mendukung bidang keilmuan ini. Didalam kelompok ilmu ekonomi ada beberapa cabang keilmuan yang memiliki peran dalam bidang Penilaian properti.

Dalam menganalisis nilai ekonomi suatu properti saat ini ataupun nilai potensi dimasa datang, diperlukan pemahaman dan penggunaan indikator-indikator ekonomi makro. Pemahaman ekonomi makro juga diperlukan untuk membantu membuat keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan Penilaian itu sendiri, apakah untuk investasi properti, pemasaran properti, kelayakan dan lain sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu ekonomi mikro, karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan.

Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan Penilaian sampai pada suatu kesimpulan nilai (rekonsiliasi nilai). Beberapa analisis data dalam penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas jenis properti tertentu, akan memerlukan pemahaman ilmu ini.

Selain ekonomi mikro dan ekonomi makro, Penilaian juga erat berkaitan dengan ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai tanah sebagai suatu barang yang memiliki karakteristik tertentu yang sangat berbeda dengan barang lainnya. Faktor-faktor yang mempengaruhi serta membentuk harga dan nilai tanah, pola penggunaan tanah, pola penggunaan ruang, bentuk-bentuk perkembangan penggunaan tanah, merupakan hal yang penting dalam ekonomi tanah untuk bidang Penilaian.

Real properti juga tidak terlepas sifatnya sebagai suatu barang publik. Sebagai barang publik, properti sangat dipengaruhi oleh regulasi-regulasi atau peraturan-perundangan yang dibuat oleh pemerintah. Kondisi dan sistem politik disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti.

Kebijakan mengenai kepemilikan rumah susun, merupakan suatu produk kebijakan akibat dari tuntutan dan kondisi politik suatu negara merupakan contoh yang lainnya. Berdasarkan faktor tersebut seorang Penilai harus mengetahui bangaimana keputusan politik terjadi dan bagaimana implementasinya sehingga dalam penentuan nilai dan analisis pasar properti faktor ini harus dipertimbangkan.

Seorang Penilai juga harus memahami dan memiliki keterampilan dalam melakukan penelitian, khususnya penelitian pasar properti. Penelitian dimaksud adalah penelitian berkenaan fenomena sosial dan ekonomi serta dampaknya terhadap pasar properti.

Bidang Penilaian memerlukan hasil-hasil penelitian lapangan untuk mengetahui hal-hal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor-faktor kepemilikan tanah dan sebagainya, yang kesimpulannya hanya diperoleh melalui penelitian. Untuk itu Penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar sehingga mencapai hasil yang berkualitas. Ilmu ini diperlukan untuk menguji hasil penelitian yang akan digunakan sebagai referensi.

Dalam praktek Penilaian, seorang Penilai mau tidak mau harus mememahami pula bidang manajemen keuangan. Hal ini terkait dan sangat diperlukan pemahamannya dalam proses Penilaian terhadap objek-objek berbentuk income producing property seperti bangunan perkantoran , hotel-motel dan sejenisnya. Bidang ini akan membantu penggunaan pendekatan Penilaian terutama dalam menggunakan metode pendapatan.

Beberapa hal yang diperlukan adalah penentuan tingkat kapitalisasi, cost of capital, faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip dan teknik Discounted Cash Flow dan lain sebagainya. Selain itu beberapa kemampuan dibawah ini juga penting dalam membantu Penilai dalam melakukan pekerjaan secara profesional.

1. Bisnis Dan Investasi

Keputusan untuk membeli properti merupakan kegiatan investasi. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa secara tradisional investasi properti merupakan wujud dari keinginan untuk pemenuhan kepuasan pribadi, issue investasi properti modern adalah pada tahap dimana keuntungan secara finansial yang mengambil porsi terbesar yang mendorong untuk melakukan kegiatan tersebut disamping motivasi-motivasi lainnya. Untuk membuat pengertian investasi properti menjadi sederhana, maka tidak lepas dari pengertian umum investasi dimana motif yang menggerakan kegiatan investasi lazimnya dimotivasi oleh harapan akan return dimasa datang disamping tujuan-tujuan lainnya dengan memperhatikan constraints yang ada.

Pada kasus seperti ini seorang Penilai berperan sebagai konsultan yang mampu memberikan pilihan portfolio investasi melalui penilaian dari berbagai alternative pilihan investasi yang didasarkan pada analisis kemampuan hasil sebuah properti maupun prospek properti dimasa mendatang. Hal-hal yang perlu diketahui adalah dasar-dasar investasi, teknik investasi, konsep portofolio, manajemen resiko, sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan investasi dan lain sebagainya.

2. Akuntansi

Profesi akuntan sangat dekat dengan profesi Penilai dan begitu juga dengan bidang keilmuannya. Sebagai contoh seorang Penilai memang tidak dituntut untuk mampu menyusun “financial statement” namun harus dapat memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam aplikasi teknik Penilaian. Kenapa demikian? Laporan keuangan adalah representasi kinerja sebuah perusahaan selama periode yang telah ditentukan. Dalam banyak hal kegiatan bisnis sering terjadi kejadian-kejadian yang mengharuskan sebuah perusahaan untuk melakukan rekapitalisasi, merger, akuisisi, atau bahkan harus dilikuidasi. Hal seperti inilah peran seorang penilai akan menjadi sangat penting dalam menentukan seberapa bernilai sebuah perusahaan sebelum dilakukan langkah-langkah tersebut. Data apa yang harus penilai kumpulkan ? tentu laporan keuangan sebagai data historis kinerja perusahaan dan juga ekspektasi kinerja perusahaan ke depan dengan pertimbangan variabel internal dan eksternal perusahaan.

Hal-hal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi akuntasi menjadi terminologi ekonomi, keperluan revaluasi aset, mengetahui objek yang dinilai dari struktur aset, kondisi ekonomi makro ke depan, strategi bisnis perusahaan pesaing dan lain sebagainya.

3. Manajemen Pemasaran

Keterkaitan pemasaran dengan penilaian boleh dibilang sangat erat. Pemahaman yang baik terhadap konsep pemasaran akan banyak membantu seorang penilai dalam membuat analisis pasar dan juga prospek penjualan. Kemampuan dalam analisis pasar menentukan akurasi pada analisis penggunaan tertinggi dan terbaik pada suatu properti.

Selain daripada itu, seorang Penilai juga bisa menjadi agen pemasaran properti sehingga melalui ilmu ini diharapkan Penilai mengetahui hal-hal seperti sifat dan karakteristik pasar pada umumnya, teknik pemasaran, strategi pemasaran, penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar, menentukan “catchment area”, menentukan segmentasi pasar dan lain sebagainya.

B. KAITAN PENILAIAN DENGAN ILMU TEKNIK

Mengingat ilmu Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan dalam menunjang bidang Penilaian adalah ilmu teknik. Untuk mengetahui sejuh mana peranan ilmu ini ada tiga hal dalam proses pekerjaan Penilaian membutuhkan yaitu pengumpulan data, analisis properti, teknik/pendekatan dasar dalam estimasi nilai (pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, pendekatan pendapatan).

1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran

Bidang ini diperlukan dalam mengumpulan data fisik suatu properti sebelum menganalisis nilai sesuai dengan satuan ukur yang relevan. Hal-hal yang diperlukan seperti :
 Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb).
 Kualitas tanah (deposit mineral, daya dukung, daya serap air, ketinggian dari permukaan laut, kesuburan, komposisi tanah, dsb).
 Peta (peta teknis, peta kontur, peta poligon, dsb).
 Posisi properti sesuai dengan titik koordinat bumi untuk properti yang luas dan strategis.

2. Teknik Sipil

Bidang ini di Indonesia menjdi tulang punggung dlan praktek Penilaian karena metoda biaya merupakan metoda yang paling populer di Indonesia. Hal-hal terkait dengan bidang Penilaian adalah :
 Pengetahuan konstruksi (pengertian, prinsip dan konsep).
 Pengetahuan proses konstruksi.
 Pembuatan analisis satuan harga bangunan.
 Proses dan pengawasan projek konstruksi.
 Struktur bangunan (pengertian, prinsip dan jenis).
 Pengetahuan bahan (jenis dan sifat).
 Teknik survey bangunan (penentuan kuantitas bangunan /quantity survey).
 Pengetahuan pemeliharaan bangunan.
 Utilitas bangunan (instalasi air, listrik, m&e, dll).
 Building Technology (teknologi dalam membangun).
 Penentuan penyusutan fisik melalui umur bangunan.

3. Teknik Arsitektur

Arsitek adalah profesi perancang bangunan sehingga Penilai harus mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan Penilai adalah :
 Konsep keseimbangan bangunan.
 Konsep estetika.
 Standar utilitas bangunan (ukuran ruang, kepadatan, keselamatan, dan kenyamanan).
 Interior design.
 Exsterior design.
 Mengetahui trend design bangunan terkini.
 Ekonotech, dsb.

4. Teknik Mesin

Karena mesin juga merupakan properti maka bidang ini diperlukan terutama sewaktu Penilai akan menentukan/memisahkan antara bangunan, mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property manager maka Penilai juga harus mengerti hal-hal berkenaan item dan perawatan mesin yang ada pada bangunan seperti lift, eskalator, genset, dll. Hal-hal yang diperlukan Penilai dari ilmu teknik mesin adalah :
 Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.
 Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.
 Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.
 Perawatan mesin, dll.

5. Teknik Perencanaan Kota

Dalam bidang perencanaan kota beberapa topik bahasan yang sangat mendukung bidang ilmu Penilaian adalah :

5.1. Pemetaan wilayah

Bagaimana suatu wilayah perencanaan dipetakan (menentukan suatu wilayah perencanaan) sehingga dapat memberi informasi kepada pembaca peta bail berkenaan posisi, penyebaran penduduk, kepadatan , jalringan tranportasi, jaringan utilitas umum danlain sebagainya. Hal-hal tersebut merupakan faktor-faktor yang membentuk nilai properti dikawasan perencanaan.

5.2. Master Plan (tata kota)

Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan. Hal ini penting karena dalam Penilaian yang berdasarkan potensial use (Highest and Best Use) harus diperhatikan arah perencanaan suatu kota berdasarkan keputusan publik (pemerintah.

5.3. Model dan arah perkembangan kota/wilayah

Hal ini hampir sama dengan poin “5.2” namun lebih spesifik untuk melihat/membandingkan antar kota. Dari model perkembangan dan arah perkembangan dapat diprediksi pengaruh nilai akibat model perkembangan yang dianut suatu kota. Hal ini membantu dalam menganalisis tanah-tanah dikawasan perbatasan.

5.4 Prediksi pembangunan kota

Suatu kota akan membangun sejauh kemampuan masyarakatnya baik dari segi ekonomi, SDM maupuan sosial. Dengan ilmu perencanaan kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi pembangunan yang akan dilakukan disuatu kota yang akhirya akan mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .

5.5. Pola nilai tanah

Nilai tanah biasanya dapat dipetakan dan memiliki pola tertentu. Dengan dukungan ilmu perencanaan kota nilai tanah disuatu kota dapat diketahui apakah terjadi secara gradual atau mengalami slof penurunan kearah luar pust pertumbuhan atau bentuk/pola-pola lain. Hal ini mambantu Penilai untuk menganalisis nilai secara makro.

C. KAITAN PENILAIAN PROPERTI DENGAN ILMU HUKUM

Terlepas dari konsep nilai, properti merupakan konsep legal dalam artikata properti adalah sesuatu yang memiliki unsur kepentingan, manfaat (hak) yang terukur secara hukum. Selain itu seorang Penilai dalam peranannya untuk memberi nasehat (konsultan) berkenaan properti akan memerlukan tindakan-tindakan legal seperti dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya.
Beberapa hal penting yang menunjang bidang Penilaian adalah :
 Prinsip legalitas.
 Prinsip penguasaan.
 Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.
 Jenis-jenis hak atas tanah.
 Perikatan (perjanjian).
 Hukum acara.
 Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.
 Prinsip-prinsip notariat.
 Hukum bisnis, arbitase, dsb.

Melihat banyaknya bidang keilmuan yang diperlukan bagi seorang Penilai maka jalan terbaik untuk mempersiapkan SDM Penilai yang berkualitas adalah dengan pendidikan formal tertentu. Artinya Penilai tidak hanya cukup dengan belajar secara otodidak ataupun mengambil kursus-kursus singkat karena tidak akan mendapat gambaran utuh dukungan ilmu tersebut dalam praktisnya nanti. Namun juga disadari karena Penilaian adalah bidang praktis maka tidak terukur kemampuan seorang Penilai bila tidak memiliki pengalaman dilapangan. Kedua faktor tersebut (Pendidikan dan Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang Penilai profesional.