MEDIA PENILAIAN

Landasan dari teori nilai dan praktek Penilai adalah bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.

Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan properti dan nilai properti adalah bahwa sebelum Penilai dapat memperkirakan nilia properti, ia harus membuat asumsi tentang penggunaan properti yang diharapkan.

Bila subyek properti adalah tanah kosong (atau dianggap kosong) Penilaian didasarkan pada penggunaan properti yang diharapkan. Bila subyek properti telah meningkat, penentuan dibuat berlanjut, atau apakah pemnfaatan-pemanfaatan akan dibongkar dan letaknya dibangun kembali.

A. KRITERIA ANALISIS PENGGUNAAN TERINGGI DAN TERBAIK

Penggunaan properti yang diharapkan, bila tanah kosong atau yang digunakan dengan baik harus memenuhi 4 kriteria:
 Diijinkan secaralegal.
 Memungkinkan secara fisik.
 Layak Secara finansial.
 Produktif secara maksimal.

1. Diijinkan Secara Legal

Hambatan-hambatan legal dapat berupa swasta atau pememrintah. Zoning (penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.
Bila perubahan penentuan wilayah yang akan mempengaruhi nilai nampak terancam, perubahan itu akan dilukiskan dalam analisis dan ini akan jelas dinyatakan dalam laporan Penilaian.

Hambatan-hambatan privat sama pentingnya. Satu properti dihambat oleh penyewaan jangka panjang atau kontrak yang tidak mengijinkan penggunaan tertentu yang mungkin memiliki penggunaan yang tertinggi dan terbaik berbeda, dan sehingga nilai berbeda, dariapda properti yang identik secara fisik tanpa hambatan semacam itu.

2. Memungkinkan Secara Fisik

Secara fisik mungkin penggunaan tertentu dapat dirintangi oleh karakteristik-karakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi hal-hal semacam itu sebagai kemampuan dasar untuk mendukung bangunan dan biaya pemanfaatan dan pondasi konstruksi.

3. Layak Secara finansial

Dimungkinkan secara finansial, pada gilirannya akan mendorong dan terkait dengan kriteria keempat dan terakhir yaitu produktivitas maksimal.

4. Produktivitas Maksimal

Ada 3 Ketentuan pokok tentang interprestasi produktif maximal.

a. Premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah konsep penentu yang berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah tunggal, penggunaan khusus yang memaksimalkan nilai tanah. Premis penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran.

b. Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan dimana nilai pasar menggambarkan nilai penggunaan (rata-rata yang termuat) dari rangkaian representatif penggunaan yang dapat dikerjakan.

c. Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.

Ini berbeda dari penggunaan tertinggi dan terbaik dimana tidak menganggap penggunaan yang sangat mungkin adalah nilai uang memaksimalkan penggunaan.

Pembahasan berikut dibagi menjadi dua bagian, Penilaian tanah kosong dan Penilaian properti yang telah digunakan. Untuk tiap bagian, kriteria produktif maksimal akan dibahas dan dibandingkan.

B. PENILAIAN TANAH KOSONG

Premis penggunaan terbaik dan tertinggi dimulai dengan premis penggunaan tertinggi dan terbaik dari nilai pasar. Proses estimasi/penaksiran nilai tanah dengan premis penggunaan terbaik dan tertinggi sama dengan yang digunakan untuk menggambarkan bagaimana aksebilitas mempengaruhi nilai tanah. Langkah pertama, Penilai/estimator “membatasi/scope” atau “memeriksa/screen” pasar untuk menghapus penggunaan yang jelas tidak tepat. Ini meninggalkan angka-angka yang dapat diatur dari penggunaan kompetitif dan dapat dikerjakan. Misalkan pembatasan menghasilkan tiga potensi penggunaan untuk letak tanah kosong.

Untuk ketiga penggunaan potensial tersebut, diidentifikasi kemungkinan-kemungkinan biaya pembangunannya, income yang diharapkannya, tingkat pengembalian yang diharapkannya, dan nilai-nilai tanah yang dihasilkan. Dalam contoh ini, premis penggunaan terbaik dan tertinggi menganggap bahwa penawaran kompetitif akan mendorong harga pasar hingga $ 500.000, dan tanah terletak pada daerah peruntukkan dan akan dikembangkan sebagai toko eceran. Dalam pengertian Penilaian/penaksiran, $ 500.000 diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.

1. Bila Ada Properti Yang Dapat Diperbandingkan

Analisis selengkapnya seperti ditunjukkan di atas tidak selalu penting. Bila penggunaan terbaik dan tertinggi merupakan hal yang nyata/faktual, seperti bila penentuan wilayah secara efektif menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik, dan ada penjualan properti yang dapat diperbandingkan, harga-harga yang diperoleh dapat digunakan untuk memperkirakan langsung nilai properti subjek. Hal ini biasanya banyak terjadi pada pasar perumahan.

2. Premis Penggunaan Yang Tertinggi Dan Terbaik

Satu alternatif pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah bahwa nilai berdasar pada nilai yang diharapkan dari serangkaian representatif penggunaan yang dapat dikerjakan. Ini merupakan pendekatan kemungkinan yang mengenali bahwa perolehan harga pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.

3. Bila Ada Properti Yang Cukup Dapat Diperbandingkan

Ketika pembatasan ditentukan, serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan dapat ditentukan bila transaksi sebelumnya dinyatakan dapat dibandingkan. Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan langsung. Di lain pihak “nilai yang diharapkan dari serangkaian penggunaan yang dapat di lakukan” premis memberi Penilai dengan basis yang lebih dapat diatur untuk pemilihan yang dapat dipertimbangkan. Dari persfektif ini Penilai dapat merujuk pada penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan.

4. Bila Properti Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan

Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti subjek tidak dapat disesuaikan dengan penjualan terakhir analisis sisa tanah yang lebih mendasar harus dilakukan. Ini memerlukan nilai tanah diperkirakan untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan, seperti pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi. Ini dapat melibatkan pengurangan arus kas atau dalam kasusu dimana perincian tersebut tidak sesuai secara ekonomi, income tahun pertama dapat dikapitalisasi. Dalam suatu kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada poin ini bila penggunaan terbaik dan tertinggi adalah pesimis, analisis akan berakhir.

Nilai pasar akan merupakan nilai maksimum yang dinyatakan dengan nilai-nilai. Kemudian perhatikan, bahwa penggunaan terbaik dan tertinggi adalah kasus khusus penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Premis nilai yang diharapkan bagaimanapun mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiap-tiap penggunaan yang dapat dikerjakan. Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilai-nilai tanah individu dan hasilnya adalah nilai letak yang diharapkan. Penggunaan ini akan memberi beban 100% atau mendekati.

Misal pembatasan awal Penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan kompetitif untuk letak tanah kosong yaitu: (1) Bangunan kantor, (2) Gudang kecil dan (3) bangunan “flex-space”, yang dapat disesuaikan untuk gudang, pencahayaan manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa.

Langkah pertama adalah mencari penjualan tanah yang memiliki serangkaian penggunaan yang mungkin sama. Langkah ini untuk menentukan range nilai-nilai tanah yang ditentukan untuk masing-masing penggunaan yang dapat dikerjakan berdasarkan distribusi pendapatannya beserta resiko-resiko. Penilai kemudian menentukan kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar.

Contoh harga penjualan yang diharapkan adalah $ 540.000, yang rata-rata dibebani oleh nilai-nilai sisa tanah dari 3 penggunaan. Penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah mungkin. Ada 20 % kemungkinan kantor, 30 % kemungkinan gudang dan 50 % kemungkinan flex-space. Sebaliknya, kriteria penggunaan terbaik dan tertinggi akan menghasilkan nilai yang diperkirakan dari $ 700.000 berdasarkan 20 % kemungkinan dimana pengguna flex-space yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran semacam itu.

RANGKUMAN

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, Penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk kelas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan.

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para Penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang Penilaian antara lain ekonomi, teknik, keuangan, dan demografi.

pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge-Trend saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan sangat bervariasi.

Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumber-sumber pendapatan Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumber-sumber keuangan yang dapat menjadi andalan daerah.

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.

Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.

Langkah pertama dalam proses Penilaian adalah memberikan gambaran tentang tugas Penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal Penilaian, identifikasi pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.

Landasan dari teori nilai dan praktek Penilai adalah bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.

Langkah pertama dalam proses Penilaian adalah memberikan gambaran tentang tugas Penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal Penilaian, identifikasi pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.

Menurut William Kinnard, anggota dari Institut Penilaian dan mantan Presiden dari “American Real Estate and Urban Economics Association”, menyatakan bahwa sebelum nilai didefinisikan, seorang Penilai harus menjawab terlebih dahulu pertanyaan sebagai berikut:

Nilai tersebut untuk siapa?
Dan untuk tujuan apa?

Sudah satu contoh bahwa nilai untuk kepentingan jual beli, asumsinya akan berbeda untuk tujuan ganti rugi. Nilai juga dapat digunakan untuk menilai investasi perorangan yang mencerminkan suatu situasi yang unik seperti pajak, tujuan investasi dan juga likuiditas. Selanjutnya nilai properti yang paling bnayak digunakan adalah nilai pasar (market value). Nilai pasar di Random House Dictionary didefinisikan sebagai properti yang dapat dijual pada pasar terbuka.

Lebih jauh definisi dari nilai pasar digunakan oleh Penilai sebagai definisi kerja (working definition) yang mempertemukan antara aspek legalias yang berlaku serta peraturan yang diperlukan yang dipahami oleh Penilai dan pengguna dari jasa Penilaian tersebut.

A. DEFINISI NILAI PASAR

Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam Real Property dengan beberapa syarat seperti berikut:

 Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.
 Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.
 Baik penjual dan pembeli masing-masing dapat dengan cermat dan mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.
 Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).
 Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.
 Masing-masing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan mereka yang terbaik.
 Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk menunjukkannya pada pasar terbuka.
 Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk finansial lainnya yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
 Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual, dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.

1. Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Price)

Nilai pasar adalah harga maksimum/terbaik yang dapat diperoleh. Namun pada akhirnya akan disadari bahwa harga terbaik adalah tidak mudah diperoleh dalam pasar Real estate dan terdapat ketidakpastian sehubungan dengan estimasi nilai yang dibuat, oleh karena itu, definisi nilai dirubah menjadi harga yang paling memungkinkan (post probable price).

2. Pendekatan Yang Layak (Reasonable Exposure)

Masalah utama dalam hal ini, apakah pendekatan (exposure) dilakukan sebelum atau tanggal Penilain. Menurut The Appraisal Foundation bahwa pendekatan tersebut harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan Penilaian.

2.1. Pasar kompetitif (competitive market)

Para ahli ekonomi mendefinisikan pasar kompetitif cenderung menjadi keseimbangan (equilibrium). Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kodisi pasar tersebut sehingg tidak terdapat ketidakpuasan permintaan ataupun kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung stabil. Sebab ini merupakan harga yang tepat (Right price). Oleh karena itu dalam pasar persaingan, harga dapat dipercaya untuk menunjukkan nilai yang sebenarnya (true value).

2.2. Karakteristik pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan.

Bentuk pasar lainya yang mempunyai efisiensi hubungan adalah pasar utnuk sektor rumah tangga seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang terdapat di New York Sock Exchange. Apa yang mereka lakukan dalam pasar tersebut. Pertama terdapat sejumlah besar pembeli dan penjual yang menyediakan likuiditas dan mencegah sejumlah kecil penjual dan pembeli dari mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli).

Yang kedua bahwa informasi dalam pajak ini berlimpah dan tersedia secara luas pada harga yang rendah. Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar. Yang keempat, produk cenderung seragam, membuat harga menjadi lebih mudah. Kelima bahwa produk merupakan barang bergerak, menyediakan penyemaian penawaran terhadap perubahan permintaan. Bila ada informasi baru memasuki pasar dengan karakterisitik tersebut, maka yang ada disekitarnya seperti yang terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan yang baru.

2.3. Pasar real estate

Pasar real estate, seperti tanah rumah atua properti komersial tidak berjalan baik seperti karakteristik yang berhubungan dengan efisiensi. Profil dari pasar real estate seperti sedikitnya pembeli dan penjuak, kurangnya informasi, produk yang beragam, tidak bergerak, dan relatif lambat dalam penawaran.

3. Ketidakseimbangan Harga Dalam Pasar Properti

Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah besar pertimbangan dibuat oleh pembeli, harga yang terendah akan dibayar dan untuk pembeli yang bukan berasal dari lokasi rumah tersebut akan membayar 5% lebih dibandingkan dengan pembeli lokal.

4. Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar

Suatu kenyataan bahwa pasar real estate mungkin terjadi suatu yang tidak efisien dan menunjukkan tentang perbedaan antara harga yang sesunguhnya (actual price) dalam pasar dan harga yang seharusnya dapat dighasilkan dalam pasar persaingan dan keseimbangan.

Sehingga muncul suatu dilema bagi seorang Penilai apakah nilai yang diestimasi merupakan suatu harga yang diasumsikan dalam pasar persaingan atau apakah harga didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya ?

Penilai seharusnya dapat meprediksikan masalah dan nilai yang diestimasikannya sudah terefleksikan di dalamnya. Hal ini berlanjut dengan beberapa diskusi pad awal tahun 1990-an dengan meningkatnya terhadap fokus perbedaan antara nilai jangka pendek dan jangka panjang. Hal ini menunjukkan implikasi yang jelas bahwa Penilai seharusnya mengestimasi nilai jangka panjang yang seharusnya (True long-run value) dari pada harga yang berlaku sekarang (current price).

5. Modifikasi Definisi (A Modified Definition)

Nilai pasar adalah harga jual yang diharapkan dari suatu jenis hak properti tertentu yang diperjualbelikan dalam suatu transaksi, sebagai tanggal Penilaian dan adanya pendedahan (exposure) yang mencukupi dalam pasar. Sebagai catatan bahwa dalam kenyataannya Penilai seharusnya tidak mengabaikan pasar artinya bahwa nilai pasar yang diestimasi tidak akan berbeda dengan estimasi nilai keseimbangan. Untuk pasar tertentu akan sangat dekat dengan keseimbangan, sehingga perbandingan penjualan akan menghasilkan estimasi nilai pasar yang mendekati nilai keseimbangan. Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan pendapatan dapat digunakan titik.

Perlu ditekankan bahwa rekomendasi alternatif definisi nilai pasar tidak dapat digunakan dalam kebanyakan laporan Penilaian atas bab peraturan, pengguna (clients) dan menjadikan (courts) seringkali meminta definisi yang berlaku sekarang, selanjutnya sehubungan dengan definisikan yang digunakan tersebut, Penilai mengestimasi harga yang diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai.

B. JENIS NILAI PROPERTI LAINNYA

Dari berbagai jenis nilai yang ada , beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas. Diantara yang telah dikenal antara lain :

a. Nilai investasi (investasi value)
Cara terbaik untuk menggambarkan nilai investasi adalah merujuk nilai pasar. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yangspesifik dari suatu investor. Sedangkan nilai pasar dapat digambarkan sebagai nilai investasi perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).

b. Nilai guna (use value)
Adalah nilai dari sesuatu harta milik yang ditentukan berdasarkan kegunaan khusus bagi si pemilik, yang kecil kegunaannya atau tidak berguna bagi pemilik lain. Pasaran untuk properti ini sangat terbatas atau hampir tidak ada.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). Beberapa contoh seperti gereja, stasiun, bangunan dan karakteristik khusus sesuai dengan kegunaanya. Oleh karena itu, dalam pembuatan laporan Penilaianya harus dibuat dengan jelas dan mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.

c. Nilai taksiran (assessed value)
Nilai taksiran merupakan nilai properti untuk tujuan pajak. Hal ini dimaksudkan untuk memiliki hubungan yang konsisiten dengan nilai pasar.

d. Nilai asuransi (insurable value)
Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset yang diakui di bawah perjanjian polis yang diakui dibawah perjanjian polis asuransi. Secara umum, nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam.

e. Nilai pasar wajar (fair market value)
Adalah harga yang terjadi dari hasil tawar-menawar antara pembeli dengan penjual tanpa ada paksaan untuk membeli atau menjual, baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.

f. Nilai sisa (scrap value)
Seringkali disebut sebagai nilai rongsokan (biasanya mesin), dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.

g. Nilai sewa (rental value)
Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.

h. Nilai wajar/nilai sehat (sound value/SV)
Diartikan sebagai biaya reproduksi baru dikurangi dengan penyusutan yang ada, dengan mempertimbangkan juga sifat dan kegunaan barang yang bersangkutan, dengan asumsi bahwa harta kekayaan tersebut akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang berjalan, tetapi tidak ada hubungannnya yang bersifat khusus atas pendapatan perusahaan.

i. Nilai tukar (value in exchange)
Adalah nilai yang ditentukan dengan membandingkan barang tertentu dengan barang lain yang sebanding. Barang tersebut dan pembandingnya biasanya merupakan barang untuk kegunaan umum (general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.

j. Nilai perusahaan yang berjalan (going concern value)
Adalah nilai keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk manajemennya, dimana nilai propertinya merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.

k. Nilai “Goodwill”
Adalah bagian dari nilai dari suatu perusahaan yang sedang berjalan, yang melebihi penanaman modal dan merupakan suatu unsur dari nilai perusahaan yang sedang berjalan.

l. Actual cash value (ACV)
Pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi Baru dikurangi penyusutan, tetapi dengan mengesampingkan hal-hal yang khusus digolongkan sebagai “Non Insurable” (pondasi dan instalasi bawah tanah lainnya), faktor-faktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi.

m. Nilai buku (book value/BV)
Adalah nilai suatu properti berdasarkan catatan pembukuan, sesudah dikurangi dengan penyusutan dan ditujukan untuk keperluan akuntansi dan/atau perpajakan.

n. Nilai likuidasi (liquidation value/LV)
Adalah suatu harga dimana suatu properti akan dijual dipasar terbuka, biasanya dengan suatu keadaan terpaksa untuk dijual dalam batas waktu yang ditentukan.

o. Nilai modal (capital value)
Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap semua harta.

p. Nilai penjualan (sale value)
Adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.

q. Nilai potensi (potential value)
Adalah nilai sesuatu barang/harta berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang.

r. Nilai spekulasi (speculation value)
Adalah nilai suatu harta tetap berdasarkan kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang.

s. Nilai sentimental (sentimental value)
Adalah nilai suatu barang/harta dari seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya.

C. METODE PENILAIAN

Pendekatan yang digunakan dalam melakukan Penilaian yaitu:
 Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach).
 Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
 Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).

Metode Penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna memperoleh dasar perhitungan dalam memberi pendapat tentang nilai. Secara khusus motode-metode ini akan dibahas dalam bagian lain yang khusus membahasa tentang prinsip dan aplikasinya secara terpisah.

Adapun sebagai gambaran dari konsep dasar metoda Penilaian diatas dapat dilihat seperti dibawah ini :

Konsep Dasar Metoda Penilaian
1. Pendekatan Data Pasar
Nilai Properti = Harga-harga properti pembanding + Penyesuaian perbedan - perbedaan
2. Pendekatan Kalkulasi Biaya
Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru - penyusutan bangunan + nilai tanah
3. Pendekatan Pendapatan
Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (Present value of anticipated income)

D. PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

Adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam Penilaian. Didalam melakukan suatu Penilaian harta tetap terdapat beberapa prinsip yang harus diperhatikan, antara lain :

a. Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin (principle of Highest and Best Use)
Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin, yaitu :
 Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu yang dekat.
 Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang diizinkan maupun izin-izin yang diperlukan.

b. Prinsip penawaran dan permintaan (principle of supply and demand)
Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai tanah yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.

c. Prinsip pengganti (principle of subtitution)
Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.

d. Prinsip keuntungan yang diharapkan properti (principle of anticipation)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti yang menghasilkan pendapatan antara lain hotel, losmen dan sebagainya.

e. Prinsip adanya perubahan-perubahan (principle of change)
Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

f. Prinsip kesesuaian (principle of conformity)
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil.

g. Prinsip persaingan (principle of competition)
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapat keuntungan besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan, keuntungan akan turun.

h. Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan
(principle of increasing and decreasing return)
Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Pada titik tertentu, penambahan biaya tersebut akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

i. Prinsip kontribusi (principle of contribution)
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai dari harta kekayaan. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.

j. Prinsip keseimbangan (principle of balance)
Nilai dari harta kekayaan akan mencapai maksimum apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan harta kekayaan tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi yang dimaksud antara lain tanah, tenaga kerja, modal dan lainnya.

Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa:
 Bidang Penilaian merupakan suatu bidang keilmuan yang memerlukan pendidikan khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini.
 Banyaknya bidang pekerjaan yang berkaitan dengan properti memerlukan latarbelakang ilmu Penilaian dan menunjukan bahwa profesi Penilaian memiliki prospek yang luas.

Perkembangan suatu profesi sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah baik dari segi pengembangan SDM maupun dari segi regulasi praktis. Sejauh ini “political will” pemerintah belum optimal dalam memajukan sektor Penilaian properti walaupun telah menyadari dampaknya.

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.

Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real properti atau Penilaian real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari segi fisik-geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-prinsip terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun dan kapanpun.

Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.

Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.
Apapun konsep yang dimiliki oleh masing-masing disiplin ilmu mengenai tanah, namun secara universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya atribut-atribut yang melekat terhadap tanah, yakni bahwa:
• Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (unique).
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (immobile).
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable).
• Persediaaan tanah terbatas (finite).
• Tanah berguna untuk manusia (useful).

Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat terhadap tanah tersebut sebagai dasar nilai real estat.

A. AGEN PRODUKSI

Didalam dunia nilai dan Penilaian telah lama dikenal adanya empat agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah keseluruhan nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan oleh agen-agen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:

a. Tenaga kerja (labor).
b. Koordinasi (coordination).
c. Modal (capital).
d. Tanah (land).

Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari-hari. Sesuai dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyek-proyek pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar.

Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang mengikutsertakan agen-agen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya , kordinasi melibatkan perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum; penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses. Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatan-perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut dibedakan.

Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata-kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam pekerjaan Penilaian, modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal yang dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang Penilai mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’ (cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.

Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka sisanya merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut.

Nilai maksimum diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best use).

Untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik atas sebidang tanah yang berarti memiliki nilai pasar tanah potensial, seorang Penilai harus memahami dan meneliti kemungkinan serta mempertimbangkan pengaruh-pengaruh yang diakibatkan oleh empat faktor , yakni :

1. Faktor Fisik
 Lokasi.
 Karakteristik lingkungan.
 Topographi.
 Ukuran dan bentuk lahan.
 Permukaan tanah dan tingkat kesuburan.
 Drainase.
 Pelayanan Umum.

2. Faktor Ekonomi
 Kesempatan kerja.
 Kondisi usaha.
 Ketersediaan tanah lainnya.
 Tingkat harga pada umumnya.
 Kersediaan dana pinjaman.
 Tingkat beban pajak.
 Sumber daya alam.

3. Faktor Pemerintah
 Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah.
 Kualitas sekolah.
 Perencanaan Kota dan Peruntukkannya.
 Perizinan Bangunan.
 Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.

4. Faktor Sosial
 Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk.
 Tingkat kriminalitas.
 Fasilitas kesehatan.
 Kesempatan rekreasi.

Keempat faktor diatas merupakan faktor-faktor umum yang berpengaruh dalam pekerjaan Penilaian yang harus dipertimbangkan. Keadaan spesifik yang penting yang berhubungan dengan properti yang dinilai, dalam kenyataanya sangat bervariasi. Seorang pembeli rumah tinggal yang prospektif, mungkin lebih mempertinbangkan keberadaan dan kedekatannya dengan sekolah, taman dan tempat rekreasi, sementara pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.

Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalulintas, trasportasi umum dan lahan parkir. Didaerah pedesaan , pertimbangan utama pembeli adalah tingkat kesuburan tanah dan kemampuan produksi, topographi, dapat atau tidaknya perolehan pengairan atau irigasi, dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam hal ini , seorang Penilai tidak akan dapat mempertimbangkan semua hal yang berpengaruh terhadap keputusan pembelian real estat, namun ia harus jeli terhadap keadaan ekonomi secara umum dan kecenderungan demograpik serta potensi dan dampaknya terhadap nilai properti setempat.

B. FAKTOR-FAKTOR YANG MENENTUKAN NILAI

Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai apabila memiliki empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.
 Keinginan (Desire).
 Kegunaan (Utility).
 Kelangkaan (Scarcity).
 Dapat dipindah tangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Transferability and Effective Purchasing Power).

Secara matematis dapat diformulasikan sebagai

V= f (D,U,S,T)
Dimana :
 D untuk Demand and Desire.
 U untuk Utility.
 S untuk Scarcity.
 T untuk Transferability.

1. Keinginan (Desire)

Untuk sesuatu obyek memberi konstribusi pada nilainya, adanya kebutuhan untuk memiliki/mendapatkannya. Keinginan ini tidak cukup untuk menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu sifat yang terkandung dalam obyek itu sendiri.

Kalau konsep ini benar maka roti secara intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu terbatas. Jika tukang roti memproduksi roti dua kali lebih banyak daripada yang diperlukan untuk memuaskan semua rasa lapar yang normal, maka setengah daripada roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.

2. Kegunaan (Utility)

Adalah kemampuan untuk memuaskan suatu kebutuhan atau keinginan manusia, kegunaan umumnya tergantung pada penggunaan obyek tetapi kegunaan mencakup lebih dari penggunaannya saja. Suatu obyek yang berguna (pada saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu yang berbeda. Misalnya roti mempunyai kegunaan yang besar bagi orang yang sedang lapar, tetapi mempunyai kegunaan yang kecil atau tidak mempunyai kegunaan bagi orang yang tidak lapar.

3. Kelangkaan (Scarcity)

Adalah terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang. Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai kegunaan dan kelangkaan. Tidak ada suatu obyek yang dapat mempunyai nilai, kecuali pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.

4. Dapat Dipindah Tangankan Dan Daya Beli Yang Efektif (Effective Purchasing Power)

Adalah kemampuan keuangan dari pembeli untuk mendapatkan/ memperoleh suatu barang. Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan kelangkaan namun sesuai dengan regulasi yang ada, maka daya beli yang efektif harus dipunyai supaya obyek tersebut mempunyai nilai. Daya beli atau kemampuan untuk berpartisipasi dalam pasar, memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.

C. PENILAIAN

The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The Act or Process of Estimating Value* atau diterjemahkan sebagai Proses Menghitung/ Mengestimasikan Nilai Suatu Properti.

Menurut kamus Webster, Penilaian dimaksudkan sebagai:
“an estimated value set upon property“,
sementara FIRREA mendefinisikan sebagai:
“a written statement used in connection with federally related transaction that is independently and impartially prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of an adequately described property as of a specific date, supported by presentation and analysis of relevant market information”.

Penilaian juga didefinisikan oleh USPAP (United State):
“The act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related functions; e.q.:appraisal practice, appraisal services.”

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai Penilaian atau penaksiran, demikian juga Valuations diartikan sebagai Penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisals dan Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).

Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi diatas, yang dapat digaris bawahi mengenai Penilaian adalah:
 Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment).
 Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value).
 Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date).
 Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relevan market information).

Jadi Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu Penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan objektifitas si Penilai (valuer/appraiser).

Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang Penilai sulit untuk menghindari subjektifitasnya. Karenanya , untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan memenimalkan subjektifitasnya, seorang Penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.

1.Mengapa Penilai Diperlukan ?

Sebelum lebih jauh membahas Penilaian secara luas, ada baiknya terlebih dahulu mengetahui jawaban mengapa seorang Penilai real estat diperlukan jasanya. Jasa Penilai diperlukan karena berbagai alasan baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun pengalaman praktek dilapangan, namun yang mendasar adalah karena diperlukannya keahlian yang cakap untuk mengumpulkan, memilih dan menganalisis informasi yang tersedia dipasar real estat. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas barang dan jasa yang tersedia di pasar. Perbedaan level informasi ini mendorong para peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional.

Dalam di bawah dapat dilihat bahwa untuk barang keperluan sehari-hari yang banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket, informasi harga kebutuhan tersedia dan bebas diperoleh. Untuk membeli pakaian merk Arrow misalnya, seseorang tidak perlu meminta jasa seorang Penilai untuk mengetahui berapa harganya sekalipun lokasi tempat belanja berbeda, karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan mudah diperoleh oleh siapapun.

Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia sangat rendah. Barang-barang yang persediaannya sangat langka, seperti batu permata, model-model perhiasan tertentu, lukisan, barang antik yang jarang diproduksi masal, informasi harga atas barang-barang tersebut sangat rendah atau bahkan tidak tersedia sama sekali. Contohnya adalah lukisan Bunga Matahari karya Van Gogh merupakan lukisan satu-satunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Untuk megetahui nilai atau harga lukisan ini, orang hanya menduga-duga saja.

2.Jenis Properti

Untuk profesi Penilai kata “properti” akan sangat banyak ditemui. Namun dalam pelaksanaan proses Penilaian , seorang Penilaian terlebih dahulu akan mengidentifikasi properti “macam” apa yang akan dinilai, sehingga tujuan, definisi nilai dan metoda atau pendekatan Penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya.

Dalam dunia Penilaian properti dapat dibagi dalam :

a.Properti Riil (Real Property), properti ril ini diketahui dalam bentuk tanah, bangunan dan saran pelengkapnya, atau lebih dikenal dengan Real Estate, properti ini juga dikenal dengan Realty.

b.Properti Personal (Personal Property) atau Personalty, properti jenis ini terdiri dari :

 Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang inventaris dll.

Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.

Dari tipe atau jenis properti yang dikenal seperti diatas sangat beragam, maka Penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multi-disiplin ilmu.

Seorang Penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai Teknik (Engineering), Manajemen Keuangan, Manajemen Properti, Manajemen Pemasaran, Property Marketing, Ekonomi Real Estate, Akuntansi, Hukum Pertanahan, Hukum Pranata Pembangunan, Perpajakan, Keuangan dan Akuntansi Real Estate, Metode Kuantitatif, Statistika dan Teknik Penilaian .

Karena tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacam-macam, maka Penilaian telah menjadi suatu usaha bersama oleh beberapa Profesional/Penilai. Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli Real Estate adalah Penilai Tanah dan Penilai Bangunan, sedang Penilai yang berkaitan dengan lndustri disebut Penilai Mesin dan Peralatannya.

Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses, metode dan prinsip-prinsip Penilaian dalam suatu kegiatan Penilaian maka terlebih dahulu perlu diketahui beberapa istilah, pengertian dan faktor-faktor yang mempengaruhi/ menciptakan nilai yang sering digunakan antara lain :

a. Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud maupun tidak berwujud serta surat berharga berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip Penilaian yang berlaku, jadi Penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai. Istilah Appraisal dalam pengertian Penilaian atau penaksiran lebih banyak digunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealth-nya.

b. Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan Penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika Penilai serta ketentuan-ketentuan lain yang telah ditetapkan. Dilihat dari tipe harta tetap yang dinilai terdiri dari banyak tipe, maka dapat disimpulkan bahwa seorang Penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai tehnik (engineering), keuangan, akuntansi, hukum, perpajakan, riset dan prinsip-prinsip Penilaian. Oleh karena sulit sekali atau hampir tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacam-macam, maka Penilaian memerlukan informasi dan pendapat dari beberapa jenis profesi termasuk Penilai. Jenis Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli real estate dan pekerjaan Penilai PBB adalah Penilai tanah dan Penilai bangunan.

c. Proses Penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang Penilai untuk menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini Penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

d. Laporan Penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan/estimasi atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisis perhitungan dan opini Penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu Penilaian, dapat berupa : Laporan Singkat (Short Form Report) dan Laporan Lengkap (Narrative Report).

3. Pengertian Nilai Biaya Dan Harga

Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang Penilaian karena sering dan mudah sekali tertukar mengingat wujud pengungkapannya untuk figur suatu objek dalam mata uang. Definisi Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu properti. Biaya=biaya material+biaya perijinan+upah pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya tidak langsung lain-lainnya. Definisi Harga adalah sejumlah uang yang disepakati dalam karena suatu transaksi atau pertukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan.

Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar

Definisi Nilai pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua hak atas harapan keuntungan yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud yang timbul karena pemilikan suatu properti. Dalam suatu Penilaian, seorang Penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut.

Dalam beberapa hal yang membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama. Nilai bukanlah karakter dari suatu properti itu sendiri, namun ia tergantung dari kehendak manusia. Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang, sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut :

Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.

Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge-Trend saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan sangat bervariasi.

Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumber-sumber pendapatan Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumber-sumber keuangan yang dapat menjadi andalan daerah. Masalah Penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan :

a.Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan, agar dapat diketahui secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas.

b.Optimalisasi penggunaan aset tanah dan bangunan, agar dapat dilakukan pemberdayaan aset properti lebih optimal untuk menghasilkan pendapatan secara maksimal.

c.Rencana Pengembangan Usaha (BUMD), hal ini berkenaan dengan Tanah dan Bangunan (studi kelayakan proyek/usaha), sehingga BUMD dapat berkembang lebih terencana dan terarah yang akhirnya meningkatkan keuntungan BUMD dan kemampuan memprediksi pendapatan.

d.Nilai aset tanah dan bangunan, sehingga dapat mengetahui nilai ekonomi seluruh aset properti suatu Daerah. Implikasinya secara lansung adalah terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Secara tidak lansung Nilai Aset Properti berguna untuk :
 Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi.
 Mengetahui nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman.
 Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerjasama usaha dengan pihak swasta.
 Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor.
 Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah.
 Mengetahui nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag).
 Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll.

Selain dibidang pemerintahan, di sektor swasta pun Penilai menjadi primadona dari sekian profesi yang menjadi pilihan. Bidang pekerjaan yang digeluti mulai dari penentuan nilai agunan kredit ketika proses analisis kelayakan kredit sampai penilaian untuk ganti rugi dalam rangka kepentingan umum. Bidang kerja yang bisa menjadi lahan pengembangan profesi penilai antara lain :

A. PENILAI RIIL PROPERTI (REAL PROPERTY APPRAISER)

Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti :
 Harga jualbeli.
 Penentapan harga persewaan.
 Sebagai dasar pengenaan pajak properti.
 Revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan.
 Penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha (franchise, merger, dll).
 Besarnya premi asuransi kebakaran.
 Jaminan pinjaman.
 Nilai dasar untuk lelang properti.
 Menentukan nilai sisa untuk projek properti (seperti pada kasus projek terbengkalai), dll.

B. PENGURUS PROPERTI (PROPERTY MANAGER)

Profesi ini sangat dibutuhkan untuk bangunan besar baik secara horizontal (komplek perumahan, pertokoan, industri, dll) maupun vertikal (gedung bertingkat tinggi). Adapun tugas seorang properti manajer antara lain:
 Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun.
 Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan) maupun ekonomi.
 Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti.

C. KONSULTAN PENGEMBANGAN PROPERTI (PROPERTY DEVELOPMENT CONSULTANT)

Konsultasi dilakukan terhadap hal-hal :
 Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan).
 Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti).
 Studi Kelayakan Proyek Properti, dll.

D. AGEN PEMASARAN PROPERTI (PROPERTY AGENT)

Sebagai agen pemasaran properti, seorang Penilai akan memberi jasa berkenaan :
 Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan) saat dipasarkan.
 Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan.
 Melakukan negosiasi dengan calon pembeli.
 Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian juabeli, akta, PBB, dll) berkenaan properti yang akan dijual.
 Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti.
 Menentukan teknik promosi yang tepat.
 Menjamin kepuasan pembeli properti.

E. PEGAWAI NEGERI SIPIL

Lapangan kerja para Penilai , seperti pada awal sejarah profesi ini , pada dasarnya berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti ( Land Reant, PBB, Property Tax , dll). Karenanya Pemerintah / negara untuk berbagai kepentingan , juga memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan . Paling tidak mereka dapat menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh Penilai swasta untuk kepentingan umum, sehingga publik pengguna jasa Penilai tidak dirugikan.

Di Australia terdapat suatu lembaga Penilai pemerinta Australia Valuation Office ( AVO ) di tingkat pemerintah federal dan Valuer General ditingkat Negara Bagian. Di Indonesia para Penilai tersebar diberbagai Instansi seperti Direktorat PBB Ditjen Pajak, Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang (Dep. Keuangan,) dan terbuka didepartemen-departemen atau badan lainnya seperti Dep. PU, Bapepam, Bapenas, Deperindag, Pemda I dan II, dll.

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para Penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang Penilaian adalah :
 Ilmu Ekonomi.
 Ilmu Teknik.
 Ilmu Hukum.

A. KAITAN PENILAIAN DENGAN ILMU EKONOMI

Konsep nilai merupakan konsep ekonomi (bukan fisik ataupuin legal). Sehingga Penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro saja yang diperlukan untuk mendukung bidang keilmuan ini. Didalam kelompok ilmu ekonomi ada beberapa cabang keilmuan yang memiliki peran dalam bidang Penilaian properti.

Dalam menganalisis nilai ekonomi suatu properti saat ini ataupun nilai potensi dimasa datang, diperlukan pemahaman dan penggunaan indikator-indikator ekonomi makro. Pemahaman ekonomi makro juga diperlukan untuk membantu membuat keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan Penilaian itu sendiri, apakah untuk investasi properti, pemasaran properti, kelayakan dan lain sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu ekonomi mikro, karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan.

Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan Penilaian sampai pada suatu kesimpulan nilai (rekonsiliasi nilai). Beberapa analisis data dalam penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas jenis properti tertentu, akan memerlukan pemahaman ilmu ini.

Selain ekonomi mikro dan ekonomi makro, Penilaian juga erat berkaitan dengan ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai tanah sebagai suatu barang yang memiliki karakteristik tertentu yang sangat berbeda dengan barang lainnya. Faktor-faktor yang mempengaruhi serta membentuk harga dan nilai tanah, pola penggunaan tanah, pola penggunaan ruang, bentuk-bentuk perkembangan penggunaan tanah, merupakan hal yang penting dalam ekonomi tanah untuk bidang Penilaian.

Real properti juga tidak terlepas sifatnya sebagai suatu barang publik. Sebagai barang publik, properti sangat dipengaruhi oleh regulasi-regulasi atau peraturan-perundangan yang dibuat oleh pemerintah. Kondisi dan sistem politik disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti.

Kebijakan mengenai kepemilikan rumah susun, merupakan suatu produk kebijakan akibat dari tuntutan dan kondisi politik suatu negara merupakan contoh yang lainnya. Berdasarkan faktor tersebut seorang Penilai harus mengetahui bangaimana keputusan politik terjadi dan bagaimana implementasinya sehingga dalam penentuan nilai dan analisis pasar properti faktor ini harus dipertimbangkan.

Seorang Penilai juga harus memahami dan memiliki keterampilan dalam melakukan penelitian, khususnya penelitian pasar properti. Penelitian dimaksud adalah penelitian berkenaan fenomena sosial dan ekonomi serta dampaknya terhadap pasar properti.

Bidang Penilaian memerlukan hasil-hasil penelitian lapangan untuk mengetahui hal-hal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor-faktor kepemilikan tanah dan sebagainya, yang kesimpulannya hanya diperoleh melalui penelitian. Untuk itu Penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar sehingga mencapai hasil yang berkualitas. Ilmu ini diperlukan untuk menguji hasil penelitian yang akan digunakan sebagai referensi.

Dalam praktek Penilaian, seorang Penilai mau tidak mau harus mememahami pula bidang manajemen keuangan. Hal ini terkait dan sangat diperlukan pemahamannya dalam proses Penilaian terhadap objek-objek berbentuk income producing property seperti bangunan perkantoran , hotel-motel dan sejenisnya. Bidang ini akan membantu penggunaan pendekatan Penilaian terutama dalam menggunakan metode pendapatan.

Beberapa hal yang diperlukan adalah penentuan tingkat kapitalisasi, cost of capital, faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip dan teknik Discounted Cash Flow dan lain sebagainya. Selain itu beberapa kemampuan dibawah ini juga penting dalam membantu Penilai dalam melakukan pekerjaan secara profesional.

1. Bisnis Dan Investasi

Keputusan untuk membeli properti merupakan kegiatan investasi. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa secara tradisional investasi properti merupakan wujud dari keinginan untuk pemenuhan kepuasan pribadi, issue investasi properti modern adalah pada tahap dimana keuntungan secara finansial yang mengambil porsi terbesar yang mendorong untuk melakukan kegiatan tersebut disamping motivasi-motivasi lainnya. Untuk membuat pengertian investasi properti menjadi sederhana, maka tidak lepas dari pengertian umum investasi dimana motif yang menggerakan kegiatan investasi lazimnya dimotivasi oleh harapan akan return dimasa datang disamping tujuan-tujuan lainnya dengan memperhatikan constraints yang ada.

Pada kasus seperti ini seorang Penilai berperan sebagai konsultan yang mampu memberikan pilihan portfolio investasi melalui penilaian dari berbagai alternative pilihan investasi yang didasarkan pada analisis kemampuan hasil sebuah properti maupun prospek properti dimasa mendatang. Hal-hal yang perlu diketahui adalah dasar-dasar investasi, teknik investasi, konsep portofolio, manajemen resiko, sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan investasi dan lain sebagainya.

2. Akuntansi

Profesi akuntan sangat dekat dengan profesi Penilai dan begitu juga dengan bidang keilmuannya. Sebagai contoh seorang Penilai memang tidak dituntut untuk mampu menyusun “financial statement” namun harus dapat memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam aplikasi teknik Penilaian. Kenapa demikian? Laporan keuangan adalah representasi kinerja sebuah perusahaan selama periode yang telah ditentukan. Dalam banyak hal kegiatan bisnis sering terjadi kejadian-kejadian yang mengharuskan sebuah perusahaan untuk melakukan rekapitalisasi, merger, akuisisi, atau bahkan harus dilikuidasi. Hal seperti inilah peran seorang penilai akan menjadi sangat penting dalam menentukan seberapa bernilai sebuah perusahaan sebelum dilakukan langkah-langkah tersebut. Data apa yang harus penilai kumpulkan ? tentu laporan keuangan sebagai data historis kinerja perusahaan dan juga ekspektasi kinerja perusahaan ke depan dengan pertimbangan variabel internal dan eksternal perusahaan.

Hal-hal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi akuntasi menjadi terminologi ekonomi, keperluan revaluasi aset, mengetahui objek yang dinilai dari struktur aset, kondisi ekonomi makro ke depan, strategi bisnis perusahaan pesaing dan lain sebagainya.

3. Manajemen Pemasaran

Keterkaitan pemasaran dengan penilaian boleh dibilang sangat erat. Pemahaman yang baik terhadap konsep pemasaran akan banyak membantu seorang penilai dalam membuat analisis pasar dan juga prospek penjualan. Kemampuan dalam analisis pasar menentukan akurasi pada analisis penggunaan tertinggi dan terbaik pada suatu properti.

Selain daripada itu, seorang Penilai juga bisa menjadi agen pemasaran properti sehingga melalui ilmu ini diharapkan Penilai mengetahui hal-hal seperti sifat dan karakteristik pasar pada umumnya, teknik pemasaran, strategi pemasaran, penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar, menentukan “catchment area”, menentukan segmentasi pasar dan lain sebagainya.

B. KAITAN PENILAIAN DENGAN ILMU TEKNIK

Mengingat ilmu Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan dalam menunjang bidang Penilaian adalah ilmu teknik. Untuk mengetahui sejuh mana peranan ilmu ini ada tiga hal dalam proses pekerjaan Penilaian membutuhkan yaitu pengumpulan data, analisis properti, teknik/pendekatan dasar dalam estimasi nilai (pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, pendekatan pendapatan).

1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran

Bidang ini diperlukan dalam mengumpulan data fisik suatu properti sebelum menganalisis nilai sesuai dengan satuan ukur yang relevan. Hal-hal yang diperlukan seperti :
 Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb).
 Kualitas tanah (deposit mineral, daya dukung, daya serap air, ketinggian dari permukaan laut, kesuburan, komposisi tanah, dsb).
 Peta (peta teknis, peta kontur, peta poligon, dsb).
 Posisi properti sesuai dengan titik koordinat bumi untuk properti yang luas dan strategis.

2. Teknik Sipil

Bidang ini di Indonesia menjdi tulang punggung dlan praktek Penilaian karena metoda biaya merupakan metoda yang paling populer di Indonesia. Hal-hal terkait dengan bidang Penilaian adalah :
 Pengetahuan konstruksi (pengertian, prinsip dan konsep).
 Pengetahuan proses konstruksi.
 Pembuatan analisis satuan harga bangunan.
 Proses dan pengawasan projek konstruksi.
 Struktur bangunan (pengertian, prinsip dan jenis).
 Pengetahuan bahan (jenis dan sifat).
 Teknik survey bangunan (penentuan kuantitas bangunan /quantity survey).
 Pengetahuan pemeliharaan bangunan.
 Utilitas bangunan (instalasi air, listrik, m&e, dll).
 Building Technology (teknologi dalam membangun).
 Penentuan penyusutan fisik melalui umur bangunan.

3. Teknik Arsitektur

Arsitek adalah profesi perancang bangunan sehingga Penilai harus mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan Penilai adalah :
 Konsep keseimbangan bangunan.
 Konsep estetika.
 Standar utilitas bangunan (ukuran ruang, kepadatan, keselamatan, dan kenyamanan).
 Interior design.
 Exsterior design.
 Mengetahui trend design bangunan terkini.
 Ekonotech, dsb.

4. Teknik Mesin

Karena mesin juga merupakan properti maka bidang ini diperlukan terutama sewaktu Penilai akan menentukan/memisahkan antara bangunan, mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property manager maka Penilai juga harus mengerti hal-hal berkenaan item dan perawatan mesin yang ada pada bangunan seperti lift, eskalator, genset, dll. Hal-hal yang diperlukan Penilai dari ilmu teknik mesin adalah :
 Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.
 Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.
 Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.
 Perawatan mesin, dll.

5. Teknik Perencanaan Kota

Dalam bidang perencanaan kota beberapa topik bahasan yang sangat mendukung bidang ilmu Penilaian adalah :

5.1. Pemetaan wilayah

Bagaimana suatu wilayah perencanaan dipetakan (menentukan suatu wilayah perencanaan) sehingga dapat memberi informasi kepada pembaca peta bail berkenaan posisi, penyebaran penduduk, kepadatan , jalringan tranportasi, jaringan utilitas umum danlain sebagainya. Hal-hal tersebut merupakan faktor-faktor yang membentuk nilai properti dikawasan perencanaan.

5.2. Master Plan (tata kota)

Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan. Hal ini penting karena dalam Penilaian yang berdasarkan potensial use (Highest and Best Use) harus diperhatikan arah perencanaan suatu kota berdasarkan keputusan publik (pemerintah.

5.3. Model dan arah perkembangan kota/wilayah

Hal ini hampir sama dengan poin “5.2” namun lebih spesifik untuk melihat/membandingkan antar kota. Dari model perkembangan dan arah perkembangan dapat diprediksi pengaruh nilai akibat model perkembangan yang dianut suatu kota. Hal ini membantu dalam menganalisis tanah-tanah dikawasan perbatasan.

5.4 Prediksi pembangunan kota

Suatu kota akan membangun sejauh kemampuan masyarakatnya baik dari segi ekonomi, SDM maupuan sosial. Dengan ilmu perencanaan kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi pembangunan yang akan dilakukan disuatu kota yang akhirya akan mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .

5.5. Pola nilai tanah

Nilai tanah biasanya dapat dipetakan dan memiliki pola tertentu. Dengan dukungan ilmu perencanaan kota nilai tanah disuatu kota dapat diketahui apakah terjadi secara gradual atau mengalami slof penurunan kearah luar pust pertumbuhan atau bentuk/pola-pola lain. Hal ini mambantu Penilai untuk menganalisis nilai secara makro.

C. KAITAN PENILAIAN PROPERTI DENGAN ILMU HUKUM

Terlepas dari konsep nilai, properti merupakan konsep legal dalam artikata properti adalah sesuatu yang memiliki unsur kepentingan, manfaat (hak) yang terukur secara hukum. Selain itu seorang Penilai dalam peranannya untuk memberi nasehat (konsultan) berkenaan properti akan memerlukan tindakan-tindakan legal seperti dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya.
Beberapa hal penting yang menunjang bidang Penilaian adalah :
 Prinsip legalitas.
 Prinsip penguasaan.
 Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.
 Jenis-jenis hak atas tanah.
 Perikatan (perjanjian).
 Hukum acara.
 Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.
 Prinsip-prinsip notariat.
 Hukum bisnis, arbitase, dsb.

Melihat banyaknya bidang keilmuan yang diperlukan bagi seorang Penilai maka jalan terbaik untuk mempersiapkan SDM Penilai yang berkualitas adalah dengan pendidikan formal tertentu. Artinya Penilai tidak hanya cukup dengan belajar secara otodidak ataupun mengambil kursus-kursus singkat karena tidak akan mendapat gambaran utuh dukungan ilmu tersebut dalam praktisnya nanti. Namun juga disadari karena Penilaian adalah bidang praktis maka tidak terukur kemampuan seorang Penilai bila tidak memiliki pengalaman dilapangan. Kedua faktor tersebut (Pendidikan dan Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang Penilai profesional.

Berbicara tentang berbagai disiplin ilmu tentu kita tidak bisa lepas dari mana ilmu tersebut berasal dan bagaimana perkembangannya sampai saat ini. Sejarah ilmu pengetahuan menjadi penting untuk diketahui agar perkembangan ilmu tersebut selalu terinspirasi dari orientasi dan filosofi dasar dikembangkannya ilmu tersebut. Demikian juga dengan Penilaian Properti. Disiplin ilmu yang satu ini memang sudah lama dikenal dinegara maju. Namun di Indonesia sendiri perkembangan ilmu ini belum bisa dibilang menggembirakan meskipun telah banyak usaha yang dilakukan oleh akademisi maupun praktisi dalam mensosialisasikan dan mengembangkannya.

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, Penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk kelas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan.

Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , Penilaian merupakan core system-nya pajak properti.

Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi Penilai umumnya banyak berkiprah di instansi pemerintah. Profesi Penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh Kantor Lelang Negara.

Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya.

Mantri Klasir inilah yang berperan dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun yang berlokasi di Malang Jawa Timur dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor, karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode Penilaian yang digunakan pada zaman itu adalah metoda kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.

Bahkan untuk terawasinya praktek Penilaian dan perkembangan nilai tanah pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya. Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.

Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya menetapkan objek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan Penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi.

Untuk memenuhi tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987 menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan perkembangan Penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.

Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif sama dengan kita memelihara profesi Penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris dan mengembangkan profesi Penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang Penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.

Pekerjaan Penilaian properti di Malaysia telah di bebankan kepada satu unit setingkat eselon I (Direktorat Jenderal) sedangkan pemerintah Indonesia sampai saat ini belum mengindikasikan unit organisasi mana yang bertanggungjawab atas pekerjaan Penilaian properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini. Dari sektor swasta mereka banyak menunjukkan pertumbuhan bisnis yang telah mengarah kepada spesialisasi, sehingga pekerjaan Penilaian harus dibebankan kepada mereka yang profesional dibidangnya.

B. ORGANISASI PROFESI PENILAI

Para Penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi Penilai di nasing-masing negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region masing-masing. Saat ini Sekretariat Jenderal Asean Valuation Congress berkedudukan di Jakarta.

Beberapa Asosiasi profesi Penilai yang telah lama dikenal :

 1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia).
 1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980.
 1980 berdiri MAPPI.
 Di Amerika dikenal Appraiser.
 Di Inggris dan negara-negara persemakmuran dikenal dengan Valuer.