MEDIA PENILAIAN

1. Karakteristik Fisik

Berikut beberapa cirri-ciri fisik dasar tanah yang harus dipertimbangkan: ukuran, bentuk, ukuran depan (frontage), lebar, kedalaman, tofografi, dan atribut lain seperti drainase, tingkat pencemaran, iklim, dan view.

2. Aspek Hukum Dan Lokasi

Pertama, dalam aspek hukum ini kita harus mempertimbangkan bentuk kepemilikan dari tanah itu sendiri. Selanjutnya zoning dan peraturan penggunaan lainnya juga merupakan aspek hukum penting lainnya dalam mempertimbangkan perbandingan tanah. Sarana dan prasarana kota lain atau pelayanan publik yang tersedia untuk tanah adalah fungsi utama dalam penilaian lokasi tanah. Berbeda dalam hal kualitas sekolah, perlindungan kebakaran dan api, penerangan jalan, tarif perpajakan sering menyebabkan kekurangpraktisan dalam membandingkan tanah yang demikian.

3. Menganalisis Data Pembanding

Sama seperti yang terjadi dalam Pendekatan Perbandingan Data Penjualan untuk property yang telah dikembangkan, adalah suatu keharusan untuk menganilisis dan mebandingkan data penjualan tanah kosong.

4. Element-Element Yang Diperbandingkan

Data pembanding sebaiknya diperbandingkan dan diadjust dengan menggunakan empat elemen berikut: (1) syarat penjualan, (2) waktu penjualan, (3) lokasi, dan (4) karakter fisik. Syarat penjualan kerap kali menentukan harga jual. Ketika tanah kosong dijual dengan selain kas, sering digunakan pembayaran melalui pembiayaan oleh penjual. Jika syarat pinjaman penjual lebih menguntungkan dibanding syarat pinjaman dari pihak ketiga, pembeli akan menyetujui harga yang lebih tinggi dari harga jual yang berlaku di pasar. Jika demikian halnya, haruslah diadjust harga jual sebagai efek dari pembiayaan yang tidak biasa tersebut.
Waktu penjualan adalah elemen kedua yang paling sering diperbandingkan dan diadjust. Perubahan kondisi pasar mungkin mempengaruhi harga jual tanah bahkan lebih cepat dan lebi dramatis daripada harga jual property yang telah dikembangkan. Penyesuaian untuk lokasi adalah penyesuaian yang paling penting dan paling sulit dalam penilaian tanah. Untuk itu, kedekatan letak subjek property sangat perlu diperhatikan sehingga penyesuaian untuk lokasi bisa diperkecil.

Karakter fisik antara subjek tanah dan data pembanding sebaiknya dianalisis dan diperbandingkan, dengan berprioritas pada perbedaan yang mempengaruhi potensi kegunaan. Seberapa besar ukuran, bentuk, tofografi, dan sebagainya mempengaruhi nilai adalah pertanyaan yang sebaiknya dianalisis. Dalam menganalisis perbedaan karakter fisik, analisis regresi linier dan regresi berganda dapat dipakai sebagai alat bantu.

5. Unit Perbandingan Untuk Penilaian Tanah

Normalnya penilai memperbandingkan data penjualan dengan faktor-faktor mana yang paling berpengaruh terhadap nilai. Dengan memakai unit perbandingan membantu anda dalam melakukan ini. Pemilihan unit yang tepat biasanya ditentukan oleh jenis zoning dan potensi kegunaan. Dalam contoh hipotetis berikut, terlihat ada sedikit variasi dalam harga permeter persegi daripada harga permeter depan. Sehingga unit pasar yang tepat yang digunakan adalah harga permeter persegi.

Contoh : Menggunakan Unit Perbandingan dalam Penilaian Tanah

Data Ukuran Harga (Rp) Harga Permeter Depan Harga Permeter Persegi
A 50 x 100 250.000.000 5.000.000 50.000
B 100 x 120 600.000.000 6.000.000 50.000
C 55 x 10 233.200.000 4.240.000 53.000
D 75 x 100 367.500.000 4.900.000 49.000

6. Penyesuaian

Sebagai review, analisis data pembanding biasanya melibatkan penyesuaian harga jual data pembanding untuk membuat data pembanding seolah-olah serupa dengan subjek property atau sebagai subtitusi subjek di dalam pasar. Penyesuaian ini dapat dibuat dengan menambah dan mengurangi jumlah rupiah dari harga jual data pembanding, dengan persentase, atau akumulasi persentase. Ketika anda tidak mampu menemukan data penjualan yang cukup, data pembanding yang membutuhkan penyesuaian yang besar biasanya tidak dipakai. Dalam merekonsiliasi harga jual yang telah diadjust menjadi kesimpulan nilai, perlu memberikan pembobotan yang paling besar terhadap data penjualan yang membutuhkan paling sedikit penyesuaian.

Rangkuman
Penilaian tanah kosong biasanya membutuhkan pengalaman khusus yang lebih daripada property yang telah dikembangkan. Alasannya adalah karena keterbatasan transaksi real estate yang melibatkan tabah kosong. Selain diperjualbelikan, tanah juga sering disewakan. Tanah bisa saja disewakan untuk jangka waktu yang sangat lama, untuk itu perlu estimasi jumlah sewa menjadi cukup penting. Pengembang perlu memasukkan nilai tanah sebagai komponen biaya untuk produk akhirnya. Oleh karena itu, banyak proyek uji kelayakan yang memasukkan penilaian tanah kosong. Bank dan para kreditur lain juga sering memasukkan tanah sebagai jaminan dalam struktur pembiayaannya.

Berbagai tindakan pemerintah, seperti perpajakan, pembangunan kembali, membutuhkan estimasi nilai tanah dan untuk itu sering dibutuhkan penilaian yang formal atas tanah. Tidak terlupa, banyak tindakan pengadilan yang melibatkan tanah sebagai bagian dalam penyelesaian peradilan, sehingga penilaian atas nilai tanah yang tepat sangat dibutuhkan.

Metode yang paling handal dalam menilai tanah adalah merujuk pada pasar, atau metode perbandingan langsung data penjualan. Secara konsep, metode ini hanya memiliki sedikit perbedaan antara Pendekatan Perbandingan Data Penjualan dalam menilai properti. Perbedaannya terletak pada bidang penilaian.

Tanah kosong yang dipakai sebagai data pembanding sebaiknya serupa dengan subjek propertyi dalam kesamaan lokasi, karekteristik fisik, dan potensi kegunaannya. Lokasi adalah hal yang penting sebagaimana yang telah dibahas sebelumnya. Semakin dekat lokasi data pembanding dengan subjek properti maka semakin kredibel data pembanding yang dipakai.

Sebagai review, analisis data pembanding biasanya melibatkan penyesuaian harga jual data pembanding untuk membuat data pembanding seolah-olah serupa dengan subjek property atau sebagai subtitusi subjek di dalam pasar. Penyesuaian ini dapat dibuat dengan menambah dan mengurangi jumlah rupiah dari harga jual data pembanding, dengan persentase, atau akumulasi persentase (penyesuaian).

1. Jenis Dan Sumber Data

Meskipun jenis dan sumber dalam memperoleh data yang diperlukan dalam perbandingan data penjualan tanah mungkin berbeda dengan penilaian property yang telah dikembangkan, jumlah dan kualitas yang harus dikumpulkan adalah sama.

2. Kriteria Data Pembanding

Agar penjualan tanah kosong disebut sebagai data pembanding, mereka harus kompetitif dengan subjek tanah dan dengan masing-masing data penjualan. Mereka sebaiknya terletak dalam lingkungan yang sama dengan subjek property, atau dipengaruhi oleh pengaruhi kondisi sosial dan ekonomi yang sama.

Data pembanding haruslah transaksi pasar terbuka; penjualan tanah dimana pembeli memperoleh keuntungan yang tidak biasa biasanya tidaklah dapat disebut sebagai data pembanding. Contohnya, pembelian tanah kosong dengan system joint untuk tujuan pengembangan selanjutnya dengan janji pembagian keuntungan.Agar lebih berguna, data penjualan haruslah data yang baru. Untuk disebut baru, jika data transaksi terjadi kurang dari dua atau tiga tahun sebelum tanggal penilaian.

3. Data Penjualan Sebelumnya Subjek Properti

Seperti yang disebutkan dalam bab-bab sebelumnya, semua data penjualan subjek property yang diketahui atau sejarah penjualan subjek property yang diketahui sebaiknya dipertimbangkan dan dianalisis oleh penilai.

4. Data-Data Yang Harus Dimasukkan

Data yang dikumpulkan dari data pembanding sebaiknya memuat informasi rinci tentang fisik, aspek hukum, dan faktor-faktor lokasi. Informasi ini membantu dalam hal penentuan keterbandingannya dengan subjek property.

5. Sumber-Sumber Data

Data tentang nilai tanah kosong dapat diperoleh dari catatan publik, seperti kantor notaries, Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, serta Kantor penilai pajak properti.

Pembeli, penjual, perantara, pengembang, daftar harga jual tanah, perusahaan dan lembaga peminjaman/lembaga pembiayaan adalah sumber-sumber yang dapat diandalkan dalam memperoleh data pasar tentang tanah kosong. Bahkan dari iklan surat kabar mungkin merupakan sumber data yang baik. Organisasi-organisasi professional biasanya juga menyediakan data tentang tanah kosong.

6. Verifikasi Data

Semua informasi yang anda kumpulkan haruslah diperiksa dan diterjemahkan menjadi nilai. Idealnya, total harga dan syarat penjualan data pembanding sebaiknya diverifikasi untuk menentukan apakah data penjualan tersebut adalah transaksi pasar terbuka.

Ketika verifikasi data secara langsung tidak memungkinkan, cari data ke sumber-sumber publik dan privat yang telah disebut sebelumnya.

Sebelum kita membahas metode penilaian tanah ini, adalah penting untuk diingat bahwa tanah selalu dinilai dalam penggunaan tertinggi dan terbaik, tidak harus dalam kegunaan yang sekarang dipakai.

Metode yang paling handal dalam menilai tanah adalah merujuk pada pasar, atau metode perbandingan langsung data penjualan. Secara konsep, metode ini hanya memiliki sedikit perbedaan antara Pendekatan Perbandingan Data Penjualan dalam menilai properti. Perbedaannya terletak pada bidang penilaian.

Data perbandingan yang mana yang harus dipilih? Tanah kosong yang dipakai sebagai data pembanding sebaiknya serupa dengan subjek propertyi dalam kesamaan lokasi, karekteristik fisik, dan potensi kegunaannya. Lokasi adalah hal yang penting sebagaimana yang telah dibahas sebelumnya. Semakin dekat lokasi data pembanding dengan subjek properti maka semakin kredibel data pembanding yang dipakai.

Ciri-ciri fisik sebaiknya juga sama. Membandingkan lereng bukit dengan lembah akan menghasilkan penyesuaian yang besar. Dalam metode pasar, tanah kosong yang sebaiknya dipilih sebagai data pembanding adalah tanah yang memiliki potensi kegunaan yang sama dengan subjek tanah. Mungkin anda perlu menelaah ulang tentang prinsip kegunaan terbaik dan tertinggi.

A. MENERAPKAN METODE PASAR

Penerapan metode pasar dalam penilaian tanah melibatkan prosedur yang sama dengan Pendekatan Perbandingan Data Penjualan yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya. Langkah-langkah tersebut adalah:
a. Temukan data penjualan tanah kosong yang serupa dengan subjek tanah yang memiliki kesamaan dalam potensi kegunaannya. Kumpulkan informasi kondisi, syarat penjualan, dan harga yang dibayar.
b. Bandingkan masing-masing data penjualan yang dipakai sebagai data pembanding dengan subjek property seperti tanggal transaksi, faktor lokasi, karakteristik fisik.
c. Lakukan penyesuaian terhadap harga jual masing-masing data pembanding agar merefleksikan berbagai perbedaan-perbedaan antara mereka dengan subjek tanah. Penyesuaian dapat dibuat dalam jumlah rupiah atau dalam persentase.
d. Tentukan nilai indikasi untuk subjek tanah, berdasarkan analisis terhadap data pembanding.

B. METODE ALOKASI ATAU PEMISAHAN

Ketika data penjualan tanah tanah kosong tidak tersedia, data perbandingan langsung tidak bisa dipakai. Sebagai alternatif, nilai tanah mungkin dialokasikan atau dipisahkan dari data penjualan properti yang telah memiliki bangunan/yang telah dikembangkan.

Karena metode alokasi kurang membandingkan langsung sepeti metode pasar, maka metode ini kurang akurat. Akibatnya, jika data penjualan tanah kosong tersedia, sebaiknya tidak mendasarkan pada metode alokasi ini.

Langkah pertama dalam metode alokasi atau pemisahan adalah menemukan data property yang telah dikembangkan dengan karakteristik yang dapat diperbandingkan dengan subjek properti. Lalu, mengalokasikan proporsi harga jual ke nilai tanah dan proporsi ke bangunan. Untuk melakukan ini, penilai mungkin memilih hubungan nilai (rasio/persen) yang telah ditemukan dengan properti yang serupa dengan lokasi yang sama. Sebagai contoh, ketika temuan penilai tentang hubungan nilai sekitar 35% untuk tanah dari total nilai, jika Rp.250 juta untuk properti yang telah dikembangkan, maka nilai indikasi tanah adalah 35% dari Rp.250 juta atau sebesar Rp.87,5 juta.

Ketika tidak ditemukan rasio hubungan antara nilai tanah dan bangunan diantara data harga jual, penilai bisa memilih metode pemisahan nilai tanah. Hal ini dapat diperoleh dari estimasi biaya membangun bangunan baru yang telah dikurangi depresiasi dan mengeluarkannya dari total harga jual keseluruhan property yang telah dikembangkan.

Sebagai contoh:
Harga jual tanah dan bangunan Rp.240.000.000,-
Dikurangi: Biaya bangunan baru terdepresiasi (156.000.000,-)
Sama dengan: Nilai tanah yang dipisahkan 84.000.000,-

C. METODE PENGEMBANGAN TANAH

Seperti namanya, metode ini digunakan hanya untuk mengestimasi nilai tanah kosong yang telah dibagi dengan bidang-bidang tanah. Hal ini biasanya digunakan bila terdapat data penjualan tanah kosong atau untuk keperluan analisis proyek.

Untuk mengestimasi nilai dengan memakai metode pengembangan tanah ini, mari kita asumsikan sebuah subdivisi perumahan. Pertama, jumlah bidang yang akan dikembangkan dengan mempertimbangkan zoning, persyaratan ukuran bidang, dan ukuran tanah yang dipakai untuk keperluan jalan, parkir, dan daerah-daerah terbuka lain. Lalu estimasikan harga jual sekarang untuk bidang-bidang tanah yang akan dijual, berdasarkan harga jual bidang data subdivisi perumahan yang dipakai sebagai data pembanding.

Dapatkan jumlah rupiah total untuk realisasi harga kotor dengan menjumlahkan estimasi harga jual semua bidang. Hitung biaya pengembangan langsung dan tidak laogsung, termasuk biaya engineering dan biaya pemerintah. Tambahkan biaya promosi, biaya penjualan, biaya penyelesaian.

Pada bagian akhir, penilai harus memperhitungkan biaya keuntungan developer baik dalam persentase terhadap harga jual kotor ataupun persentase terhadap modal yang diinvestasikan dalam tanah. Setelah mengurangi semua biaya pengembangan dan keuntungan ini dari semua pendapatan, nilai yang didapat adalah nilai tanah kosong. Jika bidang-bidang tanah membutuhkan lebih dari satu tahun untuk dapat terjual, pengurangan untuk mengadjust waktu penyelesaian proyek perlu dilakukan.

Contoh : Menilai Lahan yang Telah Dibagi-bagi

Seorang penilai diminta untuk menilai 12 hektar tanah, yang ditujukan untuk mengembangkan 50 bidang bangunan perumahan keluarga. Masing-masing bidang bangunan berdekatan, dan siap dibangun, dan masing-masing akan dijual pada harga Rp.60 juta. Proyek ini mempertimbangkan adanya keuntungan developer dari investasi tanah sebesar 30%. Semua pendapatan dan biaya yang dikeluarkan digambarkan sebagai berikut.

Penjualan yang diproyeksikan: 50 bidang @ Rp.60 juta Rp.3.000.000.000,-
Dikurangi: Biaya Pembangunan
Biaya Langsung:
Enginering dan Desain Rp.20.000.000
Pembersihan dan Peningkatan 100.000.000
Pembuatan jalan dan utili lainnya 500.000.000
Subtotal 620.000.000
Biaya Tidak Langsung:
Uji kelayakan 10.000.000
Izin Mendirikan Bangunan 100.000.000
Biaya pendanaan 150.000.000
Pajak property 50.000.000
Promosi penjualan 150.000.000
Subtotal 460.000.000
Total pengurangan (1.080.000.000,-)
Sama dengan: Nilai sebelum biaya tanah 1.920.000.000,-
dan biaya kewirausahaan

Nilai ini menggambarkan harga pembelian tanah ditambah biaya kewirausahaan 30%. Sehingga total kewirausahaan 130% dari nilai tanah. Maka:
1.920.000.000
Nilai Indikasi Tanah = 130% = Rp. 1.477.000.000,-

D. METODE PENYISAAN NILAI TANAH

Metode ini memperkirakan nilai tanah berdasarkan prinsip surplus productivity. Metode penyisaan nilai tanah menghitung nilai tanah dengan mengukur jumlah pendapatan yang tersisa setelah mengurangi jumlah pendapatan yang diatribusikan terhadap bangunan. Dengan demikian metode ini merupakan salah satu versi pendekatan pendapatan.

Metode penyisaan tanah berguna dalam hal tidak terdapat data penjualan, atau tidak terdapat bangunan baru.

1. Penilaian Tanah Kosong

Penilaian tanah kosong biasanya membutuhkan pengalaman khusus yang lebih daripada property yang telah dikembangkan. Alasannya adalah karena keterbatasan transaksi real estate yang melibatkan tabah kosong. Selain diperjualbelikan, tanah juga sering disewakan. Tanah bisa saja disewakan untuk jangka waktu yang sangat lama, untuk itu perlu estimasi jumlah sewa menjadi cukup penting. Pengembang perlu memasukkan nilai tanah sebagai komponen biaya untuk produk akhirnya. Oleh karena itu, banyak proyek uji kelayakan yang memasukkan penilaian tanah kosong. Bank dan para kreditur lain juga sering memasukkan tanah sebagai jaminan dalam struktur pembiayaannya.

Berbagai tindakan pemerintah, seperti perpajakan, pembangunan kembali, membutuhkan estimasi nilai tanah dan untuk itu sering dibutuhkan penilaian yang formal atas tanah. Tidak terlupa, banyak tindakan pengadilan yang melibatkan tanah sebagai bagian dalam penyelesaian peradilan, sehingga penilaian atas nilai tanah yang tepat sangat dibutuhkan.

2. Nilai Tanah Di Dalam Ketiga Pendekatan

Dalam metode biaya, nilai tanah dipakai sebagai bagian yang terpisahkan sebelum menilai bangunan. Tanah adalah yang dinilai terlebih dahulu, baru kemudian nilai bangunan baru yang dikurangi depresiasi.
Pendekatan pendapatan, prosedur kapitalisasi tertentu memisahkan pendapatan bersih antara tanah dan bangunan. Oleh karena itu, nilai tanah yang dipisahkan dibutuhkan dalam metode pendapatan juga.

Beberapa tekhnik analisis data penjualan dalam Pendekatan Perbandingan Data Penjualan mengeluarkan nilai tanah dari harga jual keseluruhan untuk melihat untuk apa bangunan tersebut dijual.